[i]1, recht
[/i]is a, in ruime zin, de op een onroerend goed rustende last, bestaande in de verplichting van de eigenaar om op bepaalde tijden aan een ander uitkeringen in geld of in voortbrengselen van dat goed te doen. Onder grondrenten in deze zin zijn zowel de grondrenten in engere zin als de tienden* begrepen, b. Grondrente in engere zin is die, waarbij de verplichte uitkering bestaat in een bepaalde, onveranderlijke hoeveelheid vruchten of in een bepaalde som gelds, welke uitsluitend op het belaste goed zelf kan worden verhaald. De grondrenten in deze zin — waartoe wij ons hier verder bepalen — hebben zich in de middeleeuwen uit velerlei oorsprong ontwikkeld. Ten dele ontstonden zij uit gefixeerde prestaties jegens een grondheer (z grondheerlijkheid), ten dele ook werden zij van de aanvang af als zodanig gevestigd, hetzij met economische hetzij met pieuze oogmerken. In de latere middeleeuwen kwam het veel voor, dat grondrenten gevestigd werden ten einde te voorzien enerzijds in de behoefte aan bedrijfskapitaal, anderzijds in de behoefte aan kapitaalbelegging. Bezitters van huizen of erven, die geld nodig hadden, ontvingen dit van een ander, die belegging zocht voor zijn kapitaal, onder de verplichting om jaarlijks een vast bedrag, een rente, te betalen.
Die rente werd gevestigd op een huis of erf en was alleen daarop verhaalbaar. Deze „rentekoop” vervulde dus de functie van onze hypotheek.
Grondrenten kunnen naar NEDERLANDS recht ook tegenwoordig nog gevestigd worden. Het B.W. bevat daarvoor een regeling in art. 784-802. Deze bepalingen zijn echter alleen toepasselijk op grondrenten, gevestigd na de invoering van het wetboek (1 Oct. 1838). Daar na 1838 vestiging van grondrenten zelden of nooit is voorgekomen, is de wettelijke regeling practisch van weinig belang. De nog bestaande grondrenten, die vóór 1838 gevestigd zijn, worden beheerst door het recht, dat gold in de tijd waarin en ter plaatse waar zij gevestigd zijn.
In BELGIË wordt door art. 530 B.W. een regeling voorzien voor de grondrenten. Elke rente, ten eeuwigen dage gevestigd voor de prijs van de verkoop van een onroerend goed of als voorwaarde voor de afstand van een onroerend goed, is uiteraard aflosbaar. De schuldeiser kan vrij bedingen onder welke voorwaarden de aflossing zal geschieden, en kan bijv. bepalen dat de rente slechts mag terugbetaald worden na een zekere termijn.
Art. 530 3de al. B.W. verbiedt echter dat deze termijn de 30 jaar zou te boven gaan en verklaart elk strijdig beding daaromtrent nietig. Hieruit blijkt de afkeer voor de altijddurende grondrenten, tevens volgt er uit dat die renten volgens Belgisch recht onder de roerende goederen moeten worden gerangschikt.
2. (economie)
is de beloning, die aan de grond uit de prijs van het product toekomt voor zijn geleverde prestatie bij de voortbrenging van het product. Men onderscheidt de differentiële en absolute grondrente; de eerste wordt veroorzaakt door verschillen in kwaliteit en ligging van de grond, terwijl de laatste de grondrente is, die nog voortgebracht wordt door de slechtste kwaliteit resp. ongunstigst gelegen grond. Ofschoon reeds eerder, o.a. door Malthus, geformuleerd, is toch Ricardo’s naam onafscheidelijk verbonden aan de differentiële grondrente-theorie, daar laatstgenoemde in zijn boek The Principles of Political Economy and Taxation de leer van de differentiële grondrente voor de grote wereld bekendgemaakt heeft (1817).
In de practijk doet zich de grondrente voor in de vorm van pacht.
De (bruto-)pachtwaarde is evenwel niet identiek aan de grondrente, daar deze, behoudens de grondrente doorgaans de onderhoudskosten, de assurantiepremie en de afschrijving op de gebouwen en de grond- en waterschapslasten nog omvat. De grondrente staat gelijk met het netto-rendement van de grond, d.i. bij landbouwgronden de netto-pachtwaarde. Ten gevolge van de beheersing van het pachtpeil door de Grondkamers is dit netto-rendement de laatste jaren zeer laag, en lager dan de beloning die de grond in theoretische zin uit het productieproces toekomt. Bij aanwezigheid van vrije concurrentie en schaarste van de grond zien we vaak juist het omgekeerde, nl. opdrijving van de pacht boven het theoretisch verantwoorde niveau.
Theoretische analyse van het ontstaan der grondrente (in de Engelse terminologie rent genaamd) leert het volgende: de absolute grondrente is per definitie gelijk aan de grondrente, die de slechtste kwaliteit grond nog afwerpt. Deze kan nihil zijn, nl. in het geval dat de desbetreffende grond in overvloedige mate aanwezig is. Daar een ondernemer met de uitbreiding van zijn productie steeds zal gaan tot het punt, waarop de marginale opbrengst van zijn productie gelijk is aan de marginale kosten, wordt de hoogte van de absolute grondrente bepaald door het verschil tussen marginale kosten en gemiddelde kosten per eenheid product (deze laatste zijn dan de niet-grondkosten) vermenigvuldigd met de hoeveelheid product, verkregen bij de gegeven intensiteitsgraad. De differentiële grondrente ontstaat, wanneer er verscheidene kwaliteiten grond in gebruik worden genomen. Haar hoogte wordt bepaald door het verschil in de gemiddelde niet-grondkosten per ha tussen de kwaliteiten grond op de gegeven intensiteitsniveaus.
Indien een bepaalde kwaliteit grond verscheidene aanwendingsmogelijkheden heeft, zullen alle op deze grond geteelde producten dezelfde rent moeten afwerpen. De grondrente behoort dan tot de kosten (zgn. alternatieve kosten), onafhankelijk van de vraag, of er sprake is van absolute of differentiële grondrenten. De waarde van de grond wordt bepaald door de productie, die de hoogste rente afwerpt.
Dit kan met het oog op vruchtwisseling een combinatie van producten zijn. Het alternatieve kosten beginsel houdt in, dat deze grondrente ook door eventuele andere aanwendingen zal moeten worden opgebracht. Immers, indien de productie van product a een rent r afwerpt, zal men de productie van product b niet aanvangen, alvorens deze ook dezelfde rente afwerpt.
Ricardo, de grondlegger van de differentiële grondrente-theorie, ziet de grondrente als een beloning voor het gebruik van „the original and indestructible powers of the soil”. Hij wil de rente sterk gescheiden houden van de profits, de beloning voor het kapitaal. (N.B. In Ricardo’s tijd was er nog geen scheiding tussen kapitaalrente en ondernemerswinst.) Ricardo ziet reeds duidelijk in, dat men in plaats van slechtere of ongunstiger gelegen grond in exploitatie te nemen ook evengoed betere grond intensiever kan gaan bebouwen. Hij heeft gelijk, wanneer hij naar voren brengt, dat men met de intensivering zo ver zal gaan, totdat de laatst aangewende eenheid kapitaal en arbeid geen rente meer opleveren: in dat geval zijn de additionele of marginale kosten aan de prijs van het product gelijk en biedt het geen verder voordeel om met de intensivering door te gaan. Onjuist is evenwel in Ricardo’s gedachtengang, dat de slechtste of ongunstigst gelegen grond nooit een rente kan afwerpen. We hebben hierboven aangegeven dat dit wel het geval kan zijn (absolute grondrente).
Slechts wanneer deze slechte grond niet schaars is, brengt hij geen grondrente op. Doordat Ricardo nog geen kennis draagt van de absolute grondrente, maakt hij ook fouten, indien hij de invloed van verbeteringen op de grondrente nagaat.
Ricardo betoogt verder, dat de grondrente een gevolg is van de prijs van het product en niet oorzaak: „corn is not high because a rent is paid, but a rent is paid because corn is high”. Bijgevolg rekent hij de grondrente niet tot de kosten der productie. „The clearly understanding this principle is,
I am persuaded, of the utmost importance to the science of political economy”, voegt hij er nog uitdrukkelijk in een noot aan toe. Toch geldt dit alleen maar, indien er slechts één product op de grond verbouwd kan worden. Zodra er twee of meer producten met elkaar om het gebruik van dezelfde grond concurreren, ligt het voor de hand, dat beide producten dezelfde grondrente moeten opbrengen. De grondrente behoort dan dus tot de kosten; de huidige economische wetenschap ziet kosten steeds als alternatieve kosten.
In een afzonderlijk hoofdstuk „Taxes on Rent” brengt Ricardo terecht naar voren, dat een belasting op de (zuivere) grondrente steeds op de eigenaar van de grond zal drukken en nooit via de prijs van het product afgewenteld kan worden op de consument.
De Duitse economist en grootgrondbezitter von Thünen stelde op tot dusver onovertroffen wijze de kwestie van de ligging van de grond aan de orde. Ter verduidelijking van de redenering ging hij uit van een grote stad (consumptiecentrum), die hij in het midden dacht van een overal even vruchtbare vlakte. Onder zulke omstandigheden, zegt hij, zullen uitsluitend de prijs der producten en de transportkosten van de plaats der productie naar de stad beslissen, waar de voortbrenging der onderscheidene producten zal plaatsvinden. De producten waarvan de transportkosten in verhouding tot hun prijs hoog zijn, zullen het dichtst rondom de stad verbouwd worden, de andere geleidelijk verder af.
De velden dicht bij de stad gelegen, zullen het meest intensief bebouwd worden, de verafgelegen velden extensief. Denken we ons de stad door cirkelvormige zones omgeven, dan zullen in de eerste zone groentebouw en melkveehouderij voorkomen, in de tweede zone bosbouw (houtwinning), vervolgens boomgaarden, dan graanverbouw (in de binnenste zone wisselbouw, daarbuiten het drieslagstelsel) en in de uiterste zones resp. extensieve veehouderij (slachtvee) en jacht.
Von Thünen zag duidelijk in, dat de differentiële grondrente veroorzaakt werd door verschillen in de grond, hetzij door ligging, hetzij door vruchtbaarheid. Ook de mogelijkheid van een absolute grondrente onderkende hij. Von Thünen’s gedachten — reeds ontwikkeld in 1826 — zijn nog steeds van grote theoretische waarde.
In een vrije economie kan de differentiële grondrente alleen ontstaan door verschillen in kwaliteit en/of ligging van de grond, in een geleide economie kunnen nog andere factoren oorzaak zijn, dat bepaalde grond een differentiële grondrente afwerpt; we noemen bijv. de bedrijfsgrootte. Heel duidelijk wordt dit gedemonstreerd door de akkerbouwbedrijven in de Noordoostpolder. De grote bedrijven werpen per ha een aanzienlijk hoger surplus af dan de kleinere bedrijven. Waar de overheid bij de uitgifte van deze bedrijven deze situatie doelbewust in het leven heeft geroepen, is het economisch verantwoord om van de grote bedrijven een hogere pacht te vragen dan van de kleine.
Een ander aspect van de grondrente is de stedelijke grondrente („urban site rent”); dit is een zuivere liggingsrente. Overigens is de oorzaak van de grondrente van stedelijke bouwgronden precies dezelfde als die van de grondrente van landbouwgronden; de differentiële rente is toe te schrijven aan het hogere rendement van de zaak, die er gevestigd wordt, ten gevolge van de gunstiger ligging. Zo zien we in de practijk, dat de grote detailhandelsetablissementen en de banken zich bij voorkeur vestigen in de centra der grote steden (vanwege het veelvuldig samentreffen van de stadsbevolking in dit gedeelte). Ten gevolge van de grote vraag naar bouwgrond in het centrum der stad kan de grondrente hiervan zeer hoog oplopen met als gevolg, dat men steeds hogere gebouwen zet. Rondom
het centrum vinden we in de grote steden doorgaans de groothandel en de lichte industrie; in een derde zone — bij voorkeur daar waar een spoorwegverbinding is — de zware industrie en de pakhuizen. De woonwijken vindt men meer in de periferie, te dien aanzien zijn de stadscentra reeds lang „ontvolkt”. Voor de woonwijken wordt een gunstige ligging — en bijgevolg de differentiële grondrente — ook zeer bepaald door de aanwezige vervoersmogelijkheden (tram, bus, etc.).
Grondrente behoort naast de kapitaalrente tot de zgn. arbeidsloze inkomens. Hieruit kan men de conclusie trekken, dat grondrente een niet-verdiend inkomen is („unearned increment”). Reeds Adam Smith en Ricardo en in het bijzonder de economist Henry George hebben dit gedaan en met hen meerdere sociale hervormers. Deze hervormers brachten naar voren, dat het rechtvaardig was om speciaal op dit inkomen een belasting te leggen (het eventueel geheel weg te heffen), te meer daar een belasting op de grondrente niet via de prijs van het op de grond verbouwde product op anderen afgewenteld kon worden (analoog hieraan was de gedachte van de „single tax movement”). Het is inderdaad juist, dat de grondrente steeds het karakter van een surplus draagt, hetwelk de eigenaar van de grond zonder productieve tegenprestatie „in de schoot valt”. Dit vraagstuk heeft echter meerdere aspecten, waarop wij in dit verband niet nader in kunnen gaan.
G. GREIDANUS
Lit.: J. H. von Thünen, Der isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationalökonomie, dl I (3e dr., Berlin 1875); D. Ricardo, The Principles of Political Economy and Taxation (herdruk, London 1923);
F. Oppenheimer, David Ricardos Grundrententheorie (2e dr., Jena 1927); art. „Rent” in de „Encyclopaedia of the Social Sciences” (New York 1948).
