Verzamelnaam van wettelijk erkende woningbouwverenigingen en woningstichtingen. Deze instellingen houden zich bezig met het bouwen, beheren, verhuren en exploiteren van woningen.
In de Zaanstreek vond in Krommenie op 18 december 1907 de oprichting plaats van de eerste woningbouwvereniging: de 'Vereniging tot de bouw van woningen De Volkswoning’. In de jaren daarop groeide het aantal woningcorporaties gestaag.Uit vorenstaande benamingen blijkt reeds, dat voor woningcorporaties twee rechtsvormen bestaan: de vereniging en de stichting. Een kenmerkend verschil tussen een vereniging en een stichting is dat een vereniging leden en een algemene ledenvergadering kent en de stichting niet. Een vereniging bestaat uit leden, die gezamenlijk een doel nastreven. Een stichting is een instantie, die met een vermogen een bepaald doel tracht te verwezenlijken. Beide vormen kennen statuten.
De doelstelling van de woningcorporaties wordt in het algemeen als volgt in de statuten omschreven: ‘Uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Zij doen dit zonder winstoogmerk.' Dit artikel wordt meestal niet verder ingevuld dan met de vermelding van het gebied, waarin de corporatie werkzaam is.
Aanvankelijk werden de werkzaamheden van de woningcorporaties door de bestuurders verricht. Naarmate de corporaties groter werden. met name in de jaren ’60 en ’70, werden de corporaties, mede onder invloed van de Woonruimtewet 1947, steeds meer bedrijfsmatig van organisatie, met een directeur en/of administrateur aan het hoofd van de werkorganisatie. In de jaren zestig verschenen zo hier en daar in de Zaanstreek kantoorgebouwen voor diverse corporaties.
Het ontstaan van de woningcorporaties begon met de invoering van de Woningwet in 1901. Aanleiding tot deze wet en de gelijk aangenomen Gezondheidswet was de abominabele en ongezonde huisvesting van veel arbeiders, die in de tweede helft van de 19e eeuw door de armoede op het platteland en de opkomende industrialisatie naar de steden waren getrokken. De Woningwet was het sluitstuk van jarenlange kritiek op de slechte huisvesting en van de druk uit de arbeidersbeweging en de particuliere organisaties om die situatie te verbeteren. Tegelijkertijd was de Woningwet een nieuw begin. In de wet was vastgelegd, dat overheidssteun en garanties gegeven werden voor bouwinitiatieven van particuliere organisaties of instellingen. Voorwaarde daarbij was dat 'uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting’, dus zonder winstoogmerk, werd gewerkt.
Dergelijke instellingen konden van de minister het predikaat ‘toegelaten instelling' krijgen. Meteen na de instelling van deze wet ontstonden de eerste toegelaten instellingen, de woningcorporaties.
Tot het jaar 1918 werden in de Zaanstreek de volgende corporaties opgericht:
Wbv. Goed Wonen. Wormerveer (in 1986 overgenomen door De Volkswoning. Krommenie);
Wbv. De Woning, Koog a/d Zaan (in 1970 samengevoegd met de Coöp. Vereniging voor Volkshuisvesting, onder de naam van Algemene Woningbouwvereniging Koog a/d Zaan);
Wbv. Goed Wonen, Assendelft;
Wbv. Zaandams Volkshuisvesting, Zaandam:
Wbv. Leo XIII, Zaandam;
Wbv. Goed Wonen, Zaandam:
Wbv. De Arbeid, Wormerveer;
Wbv. St. Antonius, Wormerveer; Woningvereniging Westzaans Belang, Westzaan;
Woningstichting Patrimonium Zaanstreek Waterland, Zaandam;
Wbv. Zaandijk, Zaandijk;
Wbv. Oostzaanse Volkshuisvesting. Oostzaan;
Wbv. Wormer, Wormer;
Algemene Woningbouwvereniging, Jisp.
De woningbouwverenigingen Koog a/d Zaan en Zaandijk fuseerden per 1991 tot de Algemene Woningbouwvereniging Zaanstad (zie uitgebreid overzicht in het supplement).
De oprichters van deze woningcorporaties hadden het in de beginjaren van hun bestaan niet gemakkelijk. Het was in die tijd zeer moeilijk om arbeiders ervan te overtuigen, dat iets dergelijks kans van slagen had. Zij hadden er geen vertrouwen in, dat zoiets groots voor arbeiders bereikbaar was.
Tevens vormden de uit de 19e eeuw stammende liberale denkbeelden aanvankelijk een hindernis voor de uitvoering van de woningwet. Vooral de grond- en huiseigenaren, die hun belangen bedreigd zagen, boden felle tegenstand. Maar ondanks deze problemen slaagden de Zaanse woningcorporaties erin, mede dankzij het doorzettingsvermogen van de eerste bestuurders, in de jaren vanaf 1909 kleine eengezinswoningen voor arbeiders te bouwen. De gemiddelde huurprijs voor die woningen bedroeg ongeveer ƒ 4 per week.
Bij het uitbreken van de Eerste Wereldoorlog zakte de woningbouw ineen tengevolge van prijsstijgingen en materiaalschaarste. Hierdoor nam de toch al bestaande woningnood nog meer toe. Dit leidde er zelfs toe, dat het toenmalige gemeentebestuur van Zaandam moest overgaan tot de bouw van houten noodwoningen. In een manifest (1917) leverden de woningcorporaties bij monde van de inmiddels opgerichte Landelijke Centrale van Woningcorporaties kritiek op het overheidsbeleid. Er werd een diepgaand onderzoek verlangd naar de wijze waarop het bouwen van woningen kon worden bevorderd. Om de huren op een aanvaardbaar peil te houden, voerde de overheid in hetzelfde jaar een Huurwet in.
Het jaar daarop werd als noodmaatregel de Woningnoodwet ingesteld. Tot het jaar 1921 gaf de bouw van woningen door corporaties een lichte stijging te zien.
Na dat jaar viel, mede als gevolg van beperkende maatregelen van overheidswege, een daling van de bouw van woningwetwoningen door woningcorporaties te constateren. Dit werd mede veroorzaakt doordat particuliere bouwondernemers meer steun van de overheid kregen dan de woningcorporaties.
Tengevolge van de crisistijd ontstond er leegstand; de huren van woningwetwoningen gaven een voortdurende stijging te zien. Het verzet hiertegen uitte zich tussen 1932 en 1936 in huurstakingen. Nadat in 1934 bij wetswijziging een terugbetalingsplicht voor genoten bijdragen werd uitgevaardigd, werden de woningcorporaties na een korte bloeitijd gedegradeerd tot louter beheersinstanties, die financieel stevig in de greep van de overheid zaten. In de jaren daarop volgde een lichte stijging van het aantal gebouwde woningwetwoningen. Door het uitbreken van de Tweede Wereldoorlog was deze opleving slechts van korte duur.
Als gevolg van materiaalschaarste, schaarste aan transportmogelijkheden en gebrek aan mankracht kwam de woningproduktie vlak na de oorlog moeilijk op gang. Door de overheid werden enkele wederopbouwbesluiten genomen. De bouw van systeemwoningen werd gestimuleerd. Ondanks deze maatregelen bleven de woningbouwprogramma’s ver achter bij de enorme woningbehoefte.
In de jaren ’50 trad, mede onder invloed van de Woonruimtewet 1947, een structuurverandering op bij de woningcorporaties. Zij werden meer bedrijfsmatig van organisatie, met een directeur en/of administrateur aan het hoofd. Halverwege de jaren ’50 deed de middelhoogbouw (3 of 4 bouwlagen) op ruime schaal zijn intrede. De corporaties bevonden zich in die tijd door een financiële afhankelijkheid ten opzichte van de gemeente in een bevoogde positie.
In de jaren daarop werd een grotere bewegingsvrijheid voor de corporaties bepleit. Er werd, onder andere via Commissie De Roos in 1964, voorgesteld woningcorporaties naast woningwetwoningen andere woningen te laten bouwen, enige reserves te vormen, gunstige leningen te verstrekken en ze bij het bouwen van woningen voorrang te verlenen boven de gemeenten. Dit heeft onder andere geleid tot een sterke groei van met name de woningcorporaties. Deze ontwikkeling liet ook in het beheer, in de organisatie van onderhoud en administratie haar sporen na. Tevens werd de financiële ruimte voor de woningcorporaties aanzienlijk vergroot door het laten vallen van de in 1934 vastgestelde terugbetalingsplicht van rijksbijdragen. In deze periode wijzigde het voorzichtige wederopbouwbeleid in een expansief bouwbeleid: snelle opvoering van bouwcapaciteit en arbeidsproduktiviteit.
Dit betekende een geweldige verzwaring van de rol van de woningcorporaties. Door het Besluit Geldelijke Steun Volkshuisvesting 1966 kreeg de woningcorporatie een grotere vrijheid bij de exploitatie van haar bezit.
In de jaren ’60 en '70 groeide het aantal nieuwe woningen in Zaanstad gestaag. Wij denken hierbij vooral aan de wijken Poelenburg, Peldersveld, Hoornseveld en Kalf in Zaandam. Tot het takenpakket van de woningcorporaties behoort naast het bouwen, het onderhouden van woningen. Het uitgangspunt van het onderhoudsbeleid is de wettelijke plicht van de verhuurder om te zorgen voor een ongestoord woongenot van de huurder. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen klachtenonderhoud, mutatieonderhoud en grootonderhoud. Klachtenonderhoud is het niet-geprogrammeerde onderhoud.
Het wordt uitgevoerd nadat bewoners om reparatie hebben verzocht. Mutatie-onderhoud is niet van te voren gepland. Het wordt uitgevoerd bij een wisseling van huurders. Grootonderhoud is het op lange termijn voorziene onderhoud, dat gebaseerd is op de verwachte levensduur van bepaalde elementen. Het stoelt tevens op een systematische inventarisatie van het woningbestand en een goede registratie van het dagelijks onderhoud.
Naast deze soorten onderhoud kennen wij het begrip renovatie. Van renovatie of woningverbetering wordt gesproken, als we het hebben over een doelgerichte verhoging van de oorspronkelijke gebruikswaarde van de woning, zowel bouwtechnisch als bouwtechnisch. Enkele voorbeelden daarvan zijn: het vergroten van de woning; het wijzigen van de indeling; het aanbrengen van isolatie of het aanpassen van sanitaire ruimten. Dit laatste nu werd aan het eind van de jaren '70 actueel, ook in de Zaanstreek. De financiële overheidsregelingen werden in die tijd in snel tempo verruimd. Hierdoor werd het mogelijk, dat de woningcorporaties zelf voortrekker werden van de renovatie.
In de jaren die daarop volgden, kon men op diverse plaatsen in de Zaanstreek renovatieprojecten aantreffen. Voor de bewoners betekende dit veel ongemak, tweemaal verhuizen is uiteindelijk geen pretje. De bewoners werden namelijk tijdens de uitvoering van de werkzaamheden tijdelijk elders gehuisvest. Maar om verdergaande verkrotting van de bestaande woningen tegen te gaan, was renovatie een noodzakelijke ingreep.
Begin 1980 was het overgrote deel van de voor-oorlogse woningvoorraad verbeterd. Hierna werd door een aantal woningcorporaties begonnen met verbeteringen uit te voeren aan het na-oorlogse bezit. Voor deze onderhoudswerken dienden de woningcorporaties hun opgebouwde reserves weer aan te spreken, daar slechts de helft van de exploitatietekorten door de overheid gefinancierd werd. Doordat de verbeteringskosten stegen en de kwaliteitseisen steeds hoger werden, werd renovatie bijna onbetaalbaar.
De financiële positie van de Zaanse woningcorporaties was halverwege de jaren ’80 van dien aard, dat bij enkele Zaanse woningcorporaties tot 1990 een vermindering van de Algemene Bedrijfs Reserve met 25 procent zou plaats hebben. Dit werd enerzijds veroorzaakt door de verslechtering van de onderhoudssituatie van vele na-oorlogse woningen, waardoor het plegen van onderhoud onvermijdelijk was en anderzijds door subsidie-bezuinigingen bij het ministerie.
De woningcorporaties in de Zaanstreek houden zich ook bezig met het verhuren van woningen. Werd vóór 1985 de helft van het aantal leegkomende woningen door de corporaties aan haar leden toegewezen en de andere helft door de gemeente aan haar woningzoekenden, sinds 1985 worden alle vrijkomende woningen door de corporaties toegewezen aan ingeschreven woningzoekenden.
Een en ander geschiedt door middel van een urgentiebepalend puntensysteem, dat deel uitmaakt van de woonruimteverordening van Zaanstad. In Zaanstad is sinds 1985 een uniform toewijzingssysteem van kracht, hetgeen inhoudt, dat door alle corporaties in Zaanstad bij het toewijzen van woningen dezelfde normen gehanteerd worden.
Zie ook: →Woningbouw.
C.A. van Diepen
Literatuur: Woningbouwcorporatie Bondgenoot of tegenstander?, LOS/LOBH 1979.
