Huur - Dit woord was in de Middeleeuwsche rechtsbronnen van alle deelen van ons vaderland veelal de verzamelnaam, waarmee die rechtsverhoudingen werden aangeduid, krachtens welke gebruik en genot bestond van eens anders grond tegen vergoeding in geld of praestatie van diensten. De huurder zette gemeenlijk zelf een hem toebehoorend houten huis op den gehuurden grond. Toen later de huizen van steen werden gebouwd, leidde dit, vooral in de steden, er toe, dat men den huurder dan geleidelijk als de eigenaar ook van den grond, en de vroegere eigenaar van den grond als renteheffer ging beschouwen. Opzegging van huur kwam — vooral in de steden — minder voor, omdat de gewoonte meebracht, dat den huurder de beterschap moest worden voldaan, d. w. z. datgene wat hij aan het gehuurde perceel verbeterd had, en bij de stedelijke perceelen was het huis de hoofdzaak van deze beterschap.
Ook ten plattelande is deze vervorming van huurder tot eigenaar wel voorgekomen, doch minder. Hier toch viel de beterschap gemakkelijker te betalen. Doch ook ten plattelande had de huur neiging tot eeuwigdurendheid, onopzegbaarheid. Na afloop van de huurjaren beriepen de huurders tegenover de verhuurders zich op recht van nahuur. Overdracht van de huur zonder medewerking van den verhuurders kwam. ten plattelande voor. Doch de verhuurders hebben zich tegen deze en dergelijke praktijken der huurders verzet en geholpen door placcaten van Karel V is het hun ten slotte gelukt de opzegbaarheid der huur te handhaven in den geest van het Rom. recht.
Intusschen waren er gevallen, waarin de huur contractueel als eeuwige huur was aangegaan. Dat in zoodanig geval den huurder een zakelijk recht, dat hij zelfstandig kon handhaven, toekwam, dat hij m. a. w. de gewere had van het gehuurd goed, is duidelijk. Er is één provincie, Groningen, waar de geleidelijke ontwikkeling van het huurrecht in de richting van een eeuwigdurend recht voortgang heeft gehad ; het recht op nahuur, op continuatie der huurverhouding, werd door de verhuurders stilzwijgend erkend, men continueerde de verhouding als de huurder betaalde, zoo ontwikkelde zich het beklemrecht. Het onderscheid tusschen huur, pacht, erfpacht, erfhuur, tijns, cijns, erftijns, is naar oud-vaderlandsch recht niet altijd aan te geven, de termen werden door elkaar gebruikt, soms is er wel onderscheid, soms niet. (Zie CIJNS en HOORIGHEID). Dat het den huurder niet gelukt is over het algemeen om huurrechten tegenover de eigenaren in omvang en kracht te doen toenemen, daarentegen leenmannen en hoorigen hierin wel zijn geslaagd, moet aldus worden verklaard, dat deze een saamhoorigheid vormden en dus gemakkelijker tot gezamenlijk optreden kwamen dan de huurders. — Volgens ons Burgerlijk Wetboek, evenals voorheen volgens het wetboek Lodewijk Napoleon voor Holland en volgens den Code Civil, is huur niet een zakelijk recht, maar de overeenkomst, waarbij de een zich verbindt den ander tijdelijk het genot eener zaak te doen hebben tegen betaling door dezen van een zekeren huurprijs (1584 B. W.). Ook die huurprijs wordt huur genoemd. Zoowel roerende als onroerende goederen kunnen voorwerp van huur zijn (1584 B. W.). — De hoofdverplichtingen van den verhuurder zijn :
1) om het verhuurde aan den huurder te leveren ;
2) om het te onderhouden in zoodanigen staat, dat het tot het gebruik, waartoe het verhuurd is, dienen kan ;
3) om den huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zoo lang de huur duurt (1586 B. W.). Die van den huurder zijn :
1) om het gehuurde als een goed huisvader te gebruiken, overeenkomstig de bestemming, welke daaraan bij de huurovereenkomst gegeven is, of overeenkomstig die welke, bij gebreke van overeenkomst daaromtrent, naar gelang der omstandigheden, voorondersteld wordt;
2) om den huurprijs op de bepaalde termijnen te voldoen (1596 B. W.). — Overeenkomstig deze hoofdbeginselen is de verhuurder gehouden het verhuurde in alle opzichten in goeden staat van onderhoud op te leveren en moet hij daaraan, gedurende dien huurtijd, alle reparatiën laten doen, welke noodzakelijk mochten worden, met uitzondering van die waartoe de huurder verplicht is ; zie hieronder (1687 B. W.). Hij moet den huurder instaan voor alle gebreken, welke het gebruik verhinderen, al mocht hij ze zelf bij het sluiten der overeenkomst niet gekend hebben. Als door die gebreken eenig nadeel voor den huurder ontstaat, is hij zelfs gehouden hem schadeloos te stellen (1688 B. W.). Hij mag gedurende den huurtijd de gedaante of inrichting van het goed niet veranderen (1590 B. W.). Hij is niet verplicht den huurder te waarborgen tegen belemmering, welke derden den huurder door feitelijkheden, maar zonder eenig recht op het goed te beweren, toebrengen (1592 B. W.). Wordt daarentegen de huurder in zijn genot gestoord tengevolge eener rechtsvordering, welke tot den eigendom van het goed betrekking heeft, zoo kan deze een geëvenredigde vermindering van den huurprijs vorderen, mits hij van die stoornis of belemmering aan den eigenaar behoorlijk kennis heeft gegeven (1593 B. W.). Indien zij die de feitelijkheden gepleegd hebben, eenig recht op het goed beweren te hebben of indien de huurder zelf gedagvaard is tot ontruiming of om de uitoefening van eenige erfdienstbaarheid te gedoogen, moet deze den verhuurder daarvan beteekening doen en kan hij hem tot vrijwaring oproepen. De huurder kan vorderen zelf buiten het geding te worden gesteld, mits hij opgeeft wie verhuurder is (z.g.n. laudatio auctoris) (1594 B. W.). — De huurder is aansprakelijk voor alle schaden gedurende den huurtijd aan het goed toegebracht, ten ware hij bewees, dat deze buiten zijn schuld zijn ontstaan (1600 B. W.). Ten opzichte van brandschade is hij echter slechts verantwoordelijk, indien wordt bewezen, dat de schuld bij hem ligt (1601 B. W.). Hij is ook verantwoordelijk voor schaden of verliezen, door zijn huisgenooten of door onderhuurders toegebracht (1602 B. W.). — Indien tusschen verhuurder en huurder een beschrijving van het goed is opgemaakt, is laatstgemelde gehouden het goed in dien staat weder op te leveren,waarin hij het, volgens die beschrijving, heeft aanvaard, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of onvermijdelijke toevallen vergaan of van waarde verminderd is (1598 B. W.). Is er geen beschrijving opgemaakt, dan wordt de huurder, ten aanzien van het onderhoud, hetwelk ten laste van huurders komt, behoudens tegenbewijs, voorondersteld het gehuurde in goeden staat te hebben aanvaard, en moet hij het in dien staat teruggeven (1599 B. W.). — Hij mag, bij ontruiming van het gehuurde, afbreken en tot zich nemen al hetgeen hij daaraan op zijn kosten heeft doen maken, mits zulks gedaan worde zonder beschadiging van het goed (1603 B. W.). — Gaat het goed tijdens den huurtijd geheel of gedeeltelijk door toeval teniet, zoo vervalt de overeenkomst van rechtswege. Is het goed slechts ten deele vergaan, zoo heeft de huurder de keuze tusschen vermindering van den huurprijs of vernietiging der huur. Aanspraak op schadevergoeding heeft hij niet (1589 B. W.). — Heeft het goed dringende reparatiën noodig, welke niet tot na het einde der huur kunnen worden uitgesteld, zoo moet de huurder deze gedoogen, welke ongemakken ze hem ook veroorzaken, zelfs indien ze hem tijdelijk van een deel van het goed doen verstoken zijn.
Slechts indien deze reparatiën langer dan 40 dagen duren, kan vermindering van den huurprijs naar evenredigheid van den tijd en van het gedeelte, waarvan de huurder het genot mist, worden gevorderd. Maken de reparatiën het goed voor den huurder en zijn gezin onbewoonbaar, zoo kan ook verbreking van de huur worden geëischt (1591 B. W.). — Bezigt de huurder het goed tot een ander gebruik, dan waartoe het bestemd is, of zoo, dat aan den verhuurder eenig nadeel kan veroorzaakt worden, dan kan deze, naar gelang der omstandigheden, vernietiging der huur vorderen (1597 B. W.). — Zie voor de wijze, waarop een huurder na afloop of ontbinding der huur zoo noodig tot verlaten van het gehuurde kan worden gedwongen, ONTRUIMING. — Men onderscheidt schriftelijke en mondelinge huur. — De dood van een der partijen doet de huur niet eindigen (1611 B. W.). — Ook faillissement niet. — Ook verkoop van het verhuurde doet de huur niet eindigen, of zooals men het meestal uitdrukt: Koop breekt huur niet (1612 B. W.). Dit wordt niet alleen voor koop maar voor iedere vervreemding aangenomen (aldus H. R. 9 Nov. 1906, W. 8453). Wel kan bij de verhuring anders zijn overeengekomen (1612 B. W.). Wil de kooper in dit geval tot ontruiming noodzaken, zoo zal hij den huurder zooveel tijd van tevoren moeten waarschuwen als het plaatse!, gebruik tot het doen van opzeggingen medebrengt. Bij huur van landerijen zal ten minste een jaar van tevoren moeten worden gewaarschuwd (1614 B. W.). Is bij een dergelijk beding tevens een vergoeding voor den huurder overeengekomen, zoo kan deze niet tot ontruiming worden genoopt, zoolang die vergoeding niet is betaald (1612 B. W.). — Om een zaak te verhuren behoeft men niet steeds eigenaar te zijn. Slechts voor wie een zaak krachtens recht van gebruik (870 B. W.) of bewoning (874 B. W.) onder zich heeft, sluit de wet die . bevoegdheid uitdrukkelijk uit. Ook den bruikleener zal in den regel verhuur der zaak wel niet geoorloofd zijn (1781 B. W.). Den vruchtgebruiker staat het binnen zekere grenzen uitdrukkelijk vrij (819, 820, 864 B. W.). Het recht van wederinkoop staat aan het recht van den kooper om te verhuren niet in den weg (1568 B. W.). Voor de bevoegdheid van den huurder te dezen opzichte zie ONDERHUUR. —Naast deze bepalingen, welke voor huur in het algemeen gelden, geeft de wet nog eenige bijzondere bepalingen voor huur van huizen en huisraad (1617—1623 B. W.) en voor huur van landerijen (1624—1636 B. W.). — Huur van landerijen. Deze wordt veelal pacht genoemd. Indien bij de overeenkomst een kleinere of grootere uitgestrektheid wordt opgegeven dan de landerijen werkelijk hebben, geeft dit slechts grond tot vermeerdering van den huurprijs in de gevallen en volgens de bepalingen, bij artt. 1520—1522 B. W. voor verkoop vastgesteld (1624 B. W.). — Indien de pachter van landerijen deze niet van de tot beweiding of bebouwing noodzakelijke beesten en bouwgereedschappen voorziet, indien hij met de beweiding of bebouwing ophoudt, of te dien opzichte niet als een goed huisvader handelt, indien hij het gehuurde tot een ander doel gebruikt dan waartoe het bestemd is, of indien hij, in het algemeen, de bedingen, bij de overeenkomst gemaakt, niet nakomt, en daardoor eenig nadeel voor den verhuurder ontstaat, is deze bevoegd om, naar gelang der omstandigheden, de vernietiging der huur, met vergoeding van kosten, schaden en interessen te vorderen (1625 B. W.). — Alle huurders van landerijen zijn gehouden de vruchten in de daartoe bestemde bergplaatsen te bergen (1626 B. W.) — De huurder van 1. is, op straffe van schadevergoeding, verplicht den eigenaar in kennis te stellen van alle feitelijkheden, welke op de gehuurde erven mochten gepleegd worden (1627 B.
W.)
— Indien, bij een huur voor verscheiden jaren, gedurende den huurtijd, de geheele of de halve oogst van een jaar, door onvermijdelijke toevallen, is verloren gegaan, kan de huurder een vermindering der huurpenningen vorderen, ten ware hij door den oogst der vorige jaren reeds mocht zijn schadeloos gesteld. — Indien hij niet schadeloos gesteld is, kan de begrooting der vermindering van de huurpenningen niet geschieden dan op het einde van de huur, wanneer het genot van alle jaren tegen elkander wordt in vergelijking gebracht.— De rechter kan echter den huurder toestaan om voorloopig, naar mate van het geleden verlies, een gedeelte der huur in te houden (1628 B. W.). — Indien de huur slechts voor één jaar is aangegaan, en de oogst voor het geheel of voor de helft is verloren, is de pachter ontheven van de betaling van den geheelen huurprijs of van een evenredig deel daarvan. Bedraagt het verlies minder dan de helft, zoo heeft hij geen aanspraak op eenige korting (1629 B. W.)
— Den pachter komt ook geen korting toe, indien het verlies der vruchten geleden is, nadat ze van den grond zijn afgescheiden, ten . ware een zeker deel van den oogst in natura voor den verhuurder bedongen zij, in welk geval deze zijn aandeel in het verlies moet dragen, mits de huurder niet achterlijk geweest zij hem zijn aandeel in den oogst te leveren. De pachter kan evenmin eenige korting vorderen, indien de oorzaak der schade, bij het sluiten der huur, reeds bestond en bekend was (1630 B. W.). — Bij uitdrukkelijk beding kan de pachter ook onvoorziene toevallen voor zijn rekening nemen (1631 B. AV.). Zoodanig beding wordt echter alleen verstaan gemaakt te zijn ten aanzien van de gewone onvoorziene toevallen, als hagel, bliksem, vorst of het ontijdig afvallen der bloesems van den wijngaard. Het strekt zich niet uit tot buitengewone toevallen als verwoestingen van oorlog of overstroomingen, waaraan het land niet gewoonlijk onderworpen is, tenzij de pachter ook deze buitengewone toevallen voor zijn rekening genomen heeft (1632 B. W.)
— De huur van landen, zonder geschrift aangegaan, wordt gerekend aangegaan te zijn voor zoodanigen tijd, als de huurder noodig heeft tot het in zamelen van alle vruchten van het gehuurde erf. Dus wordt de huur van een weide, van een boomgaard, wijngaard en van alle andere gronden, waarvan de vruchten binnen den loop van één jaar geheel worden ingezameld, gerekend voor een jaar te zijn aangegaan. De huur van bouwlanden, welke bij afwisselende zaaibeurten bebouwd worden, wordt gerekend te zijn aangegaan voor zooveel jaren als er beurten van dien aard zijn (1633 B. W.). Omtrent de vraag, wat de wet onder afw. zaaib. verstaat, bestaat verschil van meening. — Indien, na het eindigen van een schriftel. aangegane verhuring, de pachter in het bezit van het goed blijft en daarin gelaten wordt, worden de gevolgen van de nieuwe huur door het voorgaande art. geregeld (1634 B. AV.). — De pachter, wiens huur eindigt, en zijn opvolger in de huur zijn verplicht elkaar over en weer met al datgene te gerieven, dat vereischt wordt om het verlaten en het betrekken van het goed gemakkelijk te maken, zoo wat betreft de bebouwing voor het volgende jaar, het inoogsten der nog te velde staande vruchten, als anderszins ; alles overeenkomstig het plaatsel. gebruik (1635 B. W.).— De pachter moet insgelijks, bij zijn vertrek, het stroo en den mest van het afgeloopen jaar achterlaten, indien hij deze bij den aanvang van zijn huur ontvangen heeft; en al had hij die niet ontvangen, kan de eigenaar ze toch, volgens een te maken begrooting, aan zich houden (1636 B. W.).
