Erfpacht - (Lat.emphyteusis), het zakelijk recht om het vol genot te hebben van een aan een ander toebehoorend onroerend goed, onder verplichting om aan laatstgemelde als eene erkentenis van diens eigendom (recognitie), eene jaarlijksche pacht (canon) te voldoen, hetzij in geld, hetzij in voortbrengselen of vruchten (art. 767 B.W.). Erfpacht kan tijdelijk of eeuwigdurend zijn. Het recht wordt als een onroerende zaak beschouwd (564 B.W.). De titel van aankomst van het recht moet in de openbare daartoe bestemde registers worden overgeschreven (767 B.W.). De bepalingen, welke het B.W. in de artt. 767-783 geeft, zijn volgens art. 782 slechts van kracht, voor zooverre partijen daarvan niet bij overeenkomst zijn afgeweken. Ook worden rechten van erfp., gevestigd vóór het in werking treden van het B.W. ,door het bij vestiging geldend recht beheerscht. — Volgens art. 768 oefent de erfpachter alle rechten uit, welke aan den eigendom van het erf verknocht zijn, doch hij vermag niets verrichten, waardoor de waarde van den grond zoude worden verminderd. Hij mag alzoo o.a. geene af- of uitgravingen doen van steen, steenkolen, turf, klei of andere soortgelijke tot het erf behoorende grondspeciën, ten ware de ontginning reeds mocht zijn aangevangen, toen zijn recht werd geboren.
— De boomen, welke gedurende het erfpachtsrecht sterven, of door een toeval worden omgeworpen, komen ten voordeele van den erfpachter, mits hij andere in hunne plaats stelle. Hij heeft insgelijks de vrije beschikking over alle beplantingen, door hemzelven aangelegd (art. 769). — De grondeigenaar is tot geenerlei reparatie gehouden. Daarentegen is de erfpachter verplicht het in e. uitgegeven goed te onderhouden en daaraan de gewone reparatiën te doen. Hij mag door het stellen van gebouwen of door het ontginnen of beplanten van gronden het erf verbeteren (art.770). — Hij is bevoegd om zijn recht te vervreemden, met hypotheek te belasten, en den grond met erfdienstbaarheden te bezwaren, voor het tijdvak van zijn genot (artt. 771, 1210). — Bij het eindigen van zijn recht kan hij wegnemen alle zoodanige door hem gestelde gebouwen of gemaakte beplantingen, waartoe hij uit kracht der overeenkomst niet gehouden was; doch hij is verplicht de schade te vergoeden, welke door dat wegnemen aan den grond mocht veroorzaakt zijn (art. 772).De erfpachter is niet bevoegd, van den grondeigenaar te vorderen, dat deze de waarde betale van de gebouwen, werken, betimmeringen en beplantingen, hoegenaamd, welke eerstgemelde heeft gemaakt, en die zich bij het eindigen der e. op den grond bevinden (art. 773). Hij draagt alle belastingen, welke op het erf zijn gelegd, hetzij gewone, hetzij buitengewone, hetzij jaarlijksche, hetzij dezulke, die slechts eenmaal moeten betaald worden (art.774). — De erfpachter kan, anders dan bij huur, geenerlei vrijstelling van betaling der pacht vorderen, noch uit hoofde van vermindering, noch van het geheel ophouden des genots. Indien echter de erfpachter gedurende 5 achtereenvolgende jaren van het geheele genot is beroofd geweest, is hem kwijtschelding verschuldigd voor den tijd van zijn gemis (art. 776). In tegenstelling met hetgeen volgens oud recht veelal gold, is ter zake van overgang van het erfpachtsrecht of van verdeeling eener gemeenschap geene buitengewone uitkeering (vergl. de „geschenken” bij BEKLEMMING) verschuldigd (art.777). — Na afloop van den pachttermijn wordt de e. niet stilzwijgend vernieuwd, doch zij kan bij voortduring blijven bestaan tot wederopzeggens toe (art. 779). — De erfpachter kan van zijn recht worden vervallen verklaard ter zake van merkelijke aan het goed toegebrachte schade, of van het grovelijk misbruiken daarvan; onverminderd de rechtsvordering tot vergoeding van kosten, schaden en interessen. De vervallenverklaring kan ook worden uitgesproken ter zake van wanbetaling van den canon gedurende 5 op elkander volgende jaren (art. 780). — De erfpachter kan de vervallenverklaring uit hoofde van aan het goed toegebrachte schade of misbruik van genot verhinderen, wanneer hij de zaken in haren vorigen staat herstelt, en voor het vervolg voldoende zekerheid geeft (art. 781). — Indien omtrent het eindigen van de e. niets is overeengekomen, kan de eigenaar haar opzeggen, mits niet vroeger dan na verloop van 30 jaren, en ten minste een jaar tevoren bij exploot aan den erfpachter daarvan aanzegging doende (artt. 783, 766). — Zie voor het recht van den erfpachter in geval van onteigening art. 47 Onteig. wet. — Uitgifte in e. heeft vooral plaats van woeste gronden, waarbij het voor den ontginner van groot belang is de zekerheid te hebben, dat hij tegen vasten prijs gedurende een groot aantal jaren de beschikking erover zal behouden, zoodat hij niet het gevaar loopt, dat een ander de vruchten zal plukken van door hem aangewende moeite en kapitaal, terwijl de eigenaar van zijn kant niet, zooals bij verkoop, voorgoed afstand wenscht te doen van mogelijke waardevermeerdering van den grond in de toekomst. — Hier te lande heeft uitgifte van grond in e. in de laatste jaren vooral door de grootere gemeenten op vrij ruime schaal plaats ten opzichte van bouwterrein.
Dat hier meermalen aan e. boven verkoop de voorkeur wordt gegeven, vindt zijn oorzaak vooral in den wensch de gemeenschap te doen genieten van de winsten, welke in zich uitbreidende steden de waardestijging van den grond medebrengt. Tevens kunnen soms voor de toekomst kostbare onteigeningen, noodig vooral door gewijzigde eischen van het verkeer, worden voorkomen, wanneer, zooals bij e., de gemeente na een zekeren tijd de beschikking over den grond terugkrijgt. Ten einde verwaarloozing van het gebouwde in de laatste erfpachtsjaren te voorkomen, moet echter een goede regeling betreffende eventueele vergoeding der waarde van dezen opstal worden getroffen. Een dergelijke regeling is niet gemakkelijk. — Een ander bezwaar, aan het stelsel van e. verbonden, is de mindere geneigdheid der geldgevers (hypotheekbanken, leveranciers van bouwmaterialen) om de noodige bouwcredieten te verschaffen aan den bouwer, die slechts hypotheek kan geven op een tijdelijk, in enkele gevallen zelfs aan vervallenverklaring onderhevig, recht. Oprichting van gemeentelijke hypotheekbanken komt aan dit bezwaar slechts ten deele tegemoet. Zie over dit onderwerp: Mr. D. Hudig, Uitgifte van gemeentegronden in erfpacht, Uitgave van het Centr. Bur. voor Sociale Adviezen 1908.
Erfpacht in Ned.-Indië. Art. 62 van het Reg. Regl. van N.-Indië bepaalt (lid 4): „Volgens regels, bij algemeene verordening te stellen, worden gronden afgestaan in erfpacht voor niet langer dan 75 jaren”. De regels zijn voor ’t eerst gesteld in het Agrarisch Besluit en sedert herhaaldelijk, hoewel niet ingrijpend, gewijzigd. In e. worden gegeven gronden, behoorende tot het Staatsdomein en tot die uitgifte vatbaar en geschikt; uitgesloten zijn djati- en onder geregeld beheer gebracht wildhoutbosschen, door de Inl. als gewijd beschouwde gronden enz.; in de e. is niet begrepen de delfstoffen bevattende ondergrond. Als erfpachters kunnen slechts worden toegelaten: Nederlandsche onderdanen, ingezetenen van Nederland, ingezetenen van Ned.-Indië, en vennootschappen van koophandel, gevestigd in Nederland of in Ned.-Indië. Papavercultuur, en zoutaanmaak zijn op erfpachtsgronden verboden. In het Agrar.
Besluit wordt de aanbieding van gronden, vanwege het Gouv. opgemeten in perceelen van ± 500 bouw, op den voorgrond geplaatst; sedert lang was echter de uitgifte op aanvrage van belanghebbenden, met mededinging ten aanzien van een maximumbedrag naast de vaste pachtsom per bouw, van veel grooter gewicht geworden; vandaar wijziging der bepalingen in dien zin in 1904, 1909 en 1912, waardoor aanvrage regel, aanbieding vanwege het Gouv. uitzondering is geworden. Bij de ordonn. van 15 Dec. 1913 St. no. 699 zijn de rechten en verplichtingen van erfpachters van domeingrond op Java en Madoera nader geregeld; voorzoover niet geregeld bij het Agrar. Besluit en behoudens de bijzondere bepalingen van bovengen. ordonn. worden ze beheerscht door den 8en titel van het 2e boek v. h. Burgerl. Wetboek van Ned.-Indië; de bijzondere bepalingen betreffen o. a. het ingaan van den canon eerst in het 6de jaar; de bevoegdheid van den erfpachter, het houtgewas te vellen (zoo noodig tegen retributie), en afgravingen voor eigen gebruik te doen van kalk, leem, enz.; voorts de betalingen, het prijsgeven en de overdracht van het recht. Daar het Agrar. Besl. alleen van toepassing is voor Java en Madoera, moesten voor de Buitenbezittingen, voor zooveel noodig, de daarin voorkomende onderwerpen in overeenstemming met de wet en de hoofdbeginselen van het Agrar. Besl. geregeld worden. De verschillende regelingen ten aanzien van de e. op de Buitenbezittingen zijn ingetrokken en vervangen door de Ord. van 25 Apr. 1914 (St. no. 367), regelende den afstand in e. voor het groot landbouwbedrijf op de Buitenbezittingen en de rechten en verplichtingen der erfpachters; de beginselen komen in hoofdzaak overeen met die, welke voor Java en Madoera gelden; echter wordt geen meetbrief vereischt, doch wel de afbakening van het terrein door de plaatsing van merkteekens; de jaarlijksche canon bedraagt ten hoogste f 1 (behalve voor kleine oppervlakten) ingaande in het 6de j. na de inschrijving van het recht; als maximum geldt een oppervl. van 5000 b. per perceel.
Bij Kon. Besl. van 9 Maart 1912 (Ind. St. no. 362) is bepaald onder welke voorwaarden een recht van voorrang kan worden toegekend met opzicht tot den afstand in e. van tot het Landsdomein in de Buitenbez. behoorende gronden, gelegen binnen door belanghebbenden aangewezen terreinen, elk een uitgestrektheid van ± 50.000 b. niet overschrijdende. Zulk een vergunning tot landexploratie wordt verleend voor ten hoogste 3 j.; voor de vergunning is een vast recht verschuldigd van f 0.02 per b. en per maand. Voor inrichting van kleine landgoederen en buitenverblijven kunnen (op Java en Madoera) gronden tot een maximum van 50 bouw eveneens in e. worden afgestaan; ter aanmoediging van den kleinen land- en tuinbouw en tot steun aan minvermogende Europeanen kunnen op gemakkelijke voorwaarden gronden in e. worden afgestaan, tot een max. van 10 b. aan minvermogende Europ., van 500 b. aan als rechtspersoon erkende philanthropische vereenigingen. Zoowel op Java en Madoera als op de Buitenbez. kon vroegere huur van het Gouvernement in e.overgaan. Op ult. 1914 waren op Java en Ma doera 3 024 perceelen in e. uitgegeven, tot een gez. oppervl. van ruim 712 00O bouws, waarop 744 ondernemingen gevestigd waren; voor de Buitenbez. waren de cijfers: 582 perc. met een oppervl. van ruim 1.028.000 b. waarop 217 ondernemingen; op Java wordt op de erfpachtsperceelen vooral gekweekt: koffie, kina, thee en rubber, op de Buitenbez. koffie, rubber, en in enkele streken thee en klappers.
Over het algemeen dragen de erfpachtsperceelen veel bij tot den vooruitgang in de streken waar ze gevestigd zijn, en openen zij de omwonende bevolking een aantal middelen van bestaan. Van de e. door het Gouv. verleend, moeten wel onderscheiden worden de rechten der opgezetenen op de particuliere landerijen, die officieel ook met den naam van erfpachtsrechten worden aangeduid. Wat het historischjuridisch gedeelte van het erfpachtinstituut betreft. zie HUUR. BEKLEMRECHT, CIJNS.
