Het bedrag dat een woningeigenaar aan hypotheekrente betaald is opgebouwd uit verschillende onderdelen: inkoopprijs van geld, gecalculeerd risico, kosten voor de hypotheek en winst voor de hypotheekverstrekker. Elke hypotheekrente heeft deze onderdelen, maar de verhouding en de hoogte ervan wordt bepaalt door het soort hypotheek en de hypotheekverstrekker.
De inkoopprijs van het geld bepaalt de basis van de hypotheekrente. De inkoopprijs van geld wordt bepaalt door de Euribor. Dit is de rente waartegen een aantal grote Europese banken bereidt zijn elkaar geld te lenen. Deze rente komt tot stand door de situatie op de financiële markt en kan dus fluctueren. Bij een variabele hypotheekrente zorgt deze rente ervoor dat de hypotheekrente daalt of stijgt.
De risico opslag is bedoelt om het risico dat de hypotheekverstrekker loopt door het aangaan van de hypotheek af te dekken. Bij een tophypotheek kan deze opslag hoog zijn, omdat de waarde van de hypotheek dan hoger is dan de waarde van de woning. Bij gedwongen verkoop is er dan een groot risico dat de hypotheekverstrekker niet de volledige hypotheek terugbetaald kreeg. Tegenwoordig zijn dergelijke hypotheken niet meer toegestaan en is het risico voor hypotheekverstrekkers relatief laag, omdat ze de woning als onderpand hebben.
De administratieve kosten voor het afsluiten van de hypotheek worden gedekt door de kostenopslag in de hypotheekrente. Bij een hoge efficiëntie kunnen hypotheekverstrekkers deze opslag verminderen, waardoor de hypotheekrente daalt. Dit trekt meer nieuwe klanten, wat uiteindelijk resulteert in een omzet en winst. Overigens kunnen deze kosten ook aan de klant doorberekend worden in een afsluitprovisie. Hierdoor betaalt de klant in eerste instantie meer, maar zijn de maandlasten wel lager.
Vanwege de commerciële aard van kredietverstrekkers is het van belang dat deze bedrijven winst maken. De winst op een hypotheek wordt gedekt door de winstopslag.
