Een tophypotheek is een extra hoge hypotheeklening, waarbij meer dan 75 procent van de executiewaarde geleend wordt. Deze hypotheekvorm gaat uit van hogere rentes en moet binnen 7 jaar afgelost worden.
Bij hypotheekleningen wordt er altijd uitgegaan van de executiewaarde. Deze waarde is het bedrag dat de woning van de lener bij gedwongen verkoop zou opbrengen. Als het geleende bedrag meer dan 75 procent, of bij sommige hypotheken al 60 procent, van deze executiewaarde is, spreekt men van een tophypotheek. Er bestaan zelfs tophypotheekleningen van meer dan 100 procent van de executiewaarde. Deze worden supertophypotheken genoemd.
Het afsluiten van een tophypotheek heeft als doel het kunnen betalen van een huis en de transactiekosten daarvan uit de hypotheeklening. Deze hypotheek is gunstig voor starters op de huizenmarkt, omdat zij geen vermogen hoeven te hebben ter grootte van de transactiekosten en 10 procent van de aankoopprijs, zoals bij andere hypotheken. Maar een tophypotheek kan ook ontstaan uit een normale hypotheek, wanneer de huizenprijzen zijn gedaald. Bij een daling in huizenprijzen beslaat de hypotheekschuld namelijk automatisch een groter percentage van de executiewaarde. Dit is juist nadelig voor starters, omdat de tophypotheek hoge rentes rekent.
De rentelasten zijn zo hoog vanwege het grote risico dat de uitlener van het geld neemt. Hij kent de leners gigantische bedragen toe, die zij mogelijk niet binnen de 7 toegestane jaren of zelfs helemaal niet kunnen afbetalen. Het beschikken over onvoldoende buffers of tegenslagen zoals het verliezen van werk of de recessie, kunnen het afbetalen van de hypotheek hinderen. De lener kan wel, juist door de hoge rentelasten, profiteren van hoge fiscale hypotheekrenteaftrek.
