Luc Toren

Fund manager at a.s.r. real estate

Gepubliceerd op 29-01-2016

2016-01-29

FMRR

betekenis & definitie

De FMRR is een afgeleide van de (M)IRR en staat voor Financial Management Rate of Return. Het wijkt af van de MIRR doordat er rekening wordt gehouden met de volgordelijkheid van positieve en negatieve kasstromen, naast de disconteringsvoeten. Positieve kasstromen worden pas geinvesteerd zodra zij boven een drempelwaarde uitkomen.

Hoewel de MIRR ten opzichte van de IRR al toevoegt dat positieve kasstromen worden geïnvesteerd tegen het gemiddelde rendement, in plaats van het asset-specifieke rendement, is dit nog niet volmaakt. Positieve kasstromen, zo is de aanname, zullen namelijk niet altijd geïnvesteerd worden in nieuwe beleggingen als er toekomstige negatieve kasstromen worden verwacht. De toevoeging van de 'safe rate' naast de 'reinvestment rate'. Het is bij veel beleggingen aannemelijk dat er extra uitgaven nodig zijn binnen een bepaalde beschouwingsperiode, zoals planmatig onderhoud bij woningen. Dit zal dan worden betaald uit de huurstroom, in plaats van de (M)IRR-aanname dat de huurstromen in nieuwe beleggingen worden gestopt en alle negatieve kasstromen verdisconteerd worden naar de initiële investering.

Om de FMRR te berekenen zijn de begrippen uit IRR en MIRR noodzakelijk. Met een investering van 100 euro en jaarlijks 40 euro aan opbrengsten, gedurende een looptijd van 5 jaar komt de 'duration' uit op 2.5 jaar. Na deze periode is de investering terugverdiend en zijn de resterende opbrengsten opnieuw te beleggen. Hiermee komt de FMRR van deze belegging uit op 20,32%. Met een FMRR > reinvestment rate is het een interessante belegging, maar dit zorgt er tevens voor dat een project met een lagere IRR onder bepaalde omstandigheden te prefereren is boven een project met een hogere IRR. Een hoge duration (waarbij het lang duurt voordat de belegging terugverdiend is) is namelijk onaantrekkelijk in de ogen van veel beleggers, ook al is de totale return rate hoger.