Luc Toren

Fund manager at a.s.r. real estate

Gepubliceerd op 29-01-2016

2016-01-29

MIRR

betekenis & definitie

De MIRR is een afgeleide van de IRR en staat voor Modified Internal Rate of Return. De wijze waarop het afwijkt van de standaard IRR is het gebruik van verschillende disconteringsvoeten tussen positieve kasstromen en negatieve kasstromen. Negatieve kasstromen met een 'finance rate' en positieve kasstromen met een 'reinvestment rate'.

De IRR heeft haar beperkingen, aangezien het soms beleggingen te lucratief kan doen voorkomen. De implicatie van een IRR is namelijk dat alle toekomstige opbrengsten geïnvesteerd kunnen worden tegen deze IRR, terwijl dat niet altijd het geval hoeft te zijn. Als je doorgaans beleggingen weet te doen met een gemiddeld IRR van 12%, bijvoorbeeld omdat je beleggingsportefeuille dat haalt, dan is een IRR van 28,65% te positief. De MIRR houdt daar rekening mee, door positieve kasstromen met een 'reinvestment rate' te beleggen.

Ook de MIRR gaat uit van het feit dat een bedrag vandaag de dag meer waard is dan een bedrag morgen of een andere bepaalde periode in de toekomst. Met een investering van 100 euro en jaarlijks 40 euro aan opbrengsten, gedurende een looptijd van 5 jaar, komt er een IRR uit van 28,65%. Dit is de disconteringsvoet waarop de netto contante waarde van 0 euro is. Echter, stel dat de 40 euro aan opbrengsten in jaar 1 t/m 5 opnieuw worden geïnvesteerd tegen een gemiddelde return rate van 12%, dan zal de MIRR 20,51% bedragen. Dit is lager dan de IRR, doordat de opbrengsten gedurende de looptijd een lager verwacht rendement behalen dan deze specifieke belegging.

De MIRR is nog niet volmaakt en vereist meer rekenwerk en aannames dan de IRR, doordat er inzicht moet zijn in het ratio waarop nieuwe beleggingen kunnen worden gedaan. Ook het MIRR zegt nog niets over de risico's van een project of de juistheid van de uitgangspunten.