Luc Toren

Fund manager at a.s.r. real estate

Gepubliceerd op 28-01-2016

2016-01-28

IRR

betekenis & definitie

De IRR - een afkorting voor Internal Rate of Return - is een ratio om de rendementsverwachting te berekenen van een bepaalde belegging of investering. Het is de disconteringsvoet waarvoor de netto contante waarde van alle opbrengsten en uitgaven gelijk is aan nul.

Voor veel beleggers is het maken van de afweging tussen mogelijke investeringen een belangrijk onderdeel van de werkzaamheden. Om objectief te bepalen of belegging A een beter rendement oplevert dan belegging B, is een begrip nodig waarmee de afweging tussen verschillende opties gekwantificeerd kan worden. Vaak wordt er een drempel ingesteld (een 'hurdle rate') die rekening houdt met de kosten van kapitaal.

Door gebruik te maken van het gegeven dat de opbrengsten van vandaag voor de meeste mensen meer waard zijn dan de opbrengsten over tien of vijftien jaar, kan de netto contante waarde worden berekend. Stel een investering voor van 100 euro voor met jaarlijks 40 euro aan opbrengsten, gedurende 5 jaar. Doordat 40 euro in jaar 1 meer waard is dan in jaar 5, worden de opbrengsten gedeeld door een disconteringsvoet. Deze disconteringsvoet zorgt ervoor dat toekomstige geldstromen worden vertaald naar hun huidige waarde. Bij een disconteringsvoet van 8%, zal er uit het gegeven voorbeeld een netto contante waarde volgen van 59,71, terwijl de totale opbrengsten 200 euro bedragen.

Door een netto contante waarde van 0 aan te nemen, zijn de toekomstige opbrengsten (200) en kosten (100) aan elkaar gelijk gesteld. In het genoemde voorbeeld zal dit bij een IRR van 28,65% het geval zijn. Hoe hoger de IRR, hoe lucratiever de verwachte opbrengsten van de investering. Belangrijk is dat de IRR niets zegt over de risico's van een project of de juistheid van de uitgangspunten.