Afboeking huurachterstand is de gebruikelijke administratieve benaming voor de financiële verantwoording van een niet (meer) inbaar geachte vordering op een specifieke zittende, c.q. vertrokken, huurder van het vastgoedobject, ten gevolge van een opgelopen huurachterstand uit het betreffende boekjaar, dan wel voorafgaande boekjaar of -jaren, waarbij de (eventuele) verschillende kostencomponenten, waaruit deze vordering is opgebouwd, ten laste worden gebracht van met het karakter van deze lasten corresponderende posten.
Ook wel genoemd: afboeking huurvordering en afboeking oninbare huur.
Zie ook: huurachterstand en oninbare huur.
De meningen zijn verdeeld, of deze post beschouwd moet worden als negatieve inkomsten, dan wel opgevoerd moet worden aan de lastenzijde. De eerste mogelijkheid is theoretisch de juiste, want in feite gaat het om een correctie op eerder te hoog opgevoerde huurinkomsten. Maar in de praktijk is de tweede mogelijkheid het meest gangbaar. In dat geval wordt het te hoge huurinkomen geaccepteerd en die correcte gezien als te nemen kosten. Daarop wordt aangesloten in geval van deelname aan de IPD Nederlandse Vastgoedindex. Het totaal aan oninbaar geachte huurbedragen uit het lopende boekjaar en eventueel eerdere jaren wordt bepaald op basis van de afboeking per debiteur. Wanneer echter zodanig afgeboekte vorderingen alsnog ontvangen worden, dan dienen deze onvoorziene inkomsten verantwoord te worden onder dezelfde post oninbaar, maar dan als een negatief bedrag. In dat geval wordt het alsnog krijgen van de huurinkomsten gezien als een correctie op die eerder opgevoerde kosten. Wat juist is, omdat de huurinkomsten al vanaf het begin opgevoerd waren. Deze opbrengsten uit alsnog voldane huurbetalingsachterstand worden echter ook wel aangemerkt als negatieve uitgaven bij de post overige lasten.
De kostencomponenten van de betreffende vordering worden ten laste gebracht van de met het karakter van deze lasten corresponderende posten, te weten:
• Huur = huurderving.
• Servicekosten = overige lasten.
• Instandhoudingskosten rekening huurder (mutatieschade) = instandhoudingskosten.
• Incassokosten = beheerkosten.
Een afboeking kan echter ook ten laste van een op voorhand daarvoor getroffen voorziening worden gebracht. De richtlijnen van de IPD Nederlandse Vastgoedindex laten geen ruimte voor jaarlijkse dotatie aan fondsen, maar wel wordt de ruimte geboden voorzieningen te treffen ter dekking, of egalisering, van met grote zekerheid te verwachten financiële tegenvallers.
Zie ook: voorziening.
Daarnaast kunnen afboekingen in hun totaliteit direct ten laste gebracht worden van de winst-en-verliesrekening van het betreffende jaar.
Een hier direct mee verbonden probleem is gelegen in de bepaling van het tijdstip waarop de opgebouwde huurachterstand oninbaar moet worden verklaard. In het kader van de IPD Nederlandse Vastgoedindex zijn de meningen verdeeld ten aanzien van de snelheid waarmee overgegaan kan worden tot het oninbaar verklaren en zodoende afboeken van uitstaande vorderingen. Zo wordt gesteld dat een vordering in principe oninbaar is, indien:
• De vordering op een ex-huurder bij een deurwaarder loopt en de incasseerbaarheid ervan wordt dubieus geacht.
• De huurder overleden is en de vordering ook niet op de nabestaande(n) verhaald kan worden.
• De huurder persoonlijk failliet verklaard is.
De belegger mag hiervan afwijken, maar wanneer de vorderingen intra comptabel afgeboekt worden, moeten deze worden verantwoord als oninbaar. Het staat de belegger dus vrij om huren als oninbaar te verantwoorden. Eventueel in een later stadium alsnog te ontvangen, maar al afgeboekte huurbetalingen, moeten dan verantwoord worden als negatieve kosten op de post afgeboekte huurvorderingen.
