Bètafactor is de algemeen gehanteerde, niet gespecificeerde benaming voor het statistische begrip, waarmee de maatstaf wordt aangeduid voor het systematische risico van een (vast-goed-) beleggingsportefeuille, of -instelling, waarmee de gevoeligheid van het rendement van een beleggingsmiddel ten opzichte van het rendement van de betreffende markt als geheel weergegeven wordt, waarbij uitgegaan wordt van de veronderstelling, dat alle beschikbare informatie bij de prijsvorming verwerkt is en die wordt gedefinieerd als de verhouding tussen de covariantie van de beide rendementen ten opzichte van de variantie van dat algemene marktrendement.
Zie ook: belegging, informatie, maatstaf, markt, prijsstelling, rendement, systematisch risico, vastgoed, vastgoed-beleggingsinstelling en vastgoed-beleggingsportefeuille.
Om het risicoprofiel voor vastgoedbeleggingen uit te drukken, wordt als uitgangspunt genomen het gunstigste percentage voor een alternatieve belegging, dat vervolgens wordt verhoogd met enerzijds de aan de vastgoedmarkt, de betreffende marktsector, of -segment en aan die beleg-gingen toegekende risico’s, respectievelijk het systematische, of marktrisico en het specifieke, of objectrisico genoemd en anderzijds de ingeschatte ondernemingsrisico’s. Daarbij geschiedt het schatten van de te lopen risico’s op een tamelijk hoog aggregatieniveau en op portefeuille- en ondernemingsniveau. Zie ook: marktrisico, marktsector, objectrisico, onderneming, portefeuille, risicoprofiel, speci-fiek risico, vastgoedmarkt.
Het geheel aan systematische risico’s wordt aangeduid met de benaming bèta, met het symbool ß en in een formule weergegeven als de verhouding tussen enerzijds de covariantie van het rendement van de betreffende portefeuille, of beleggingsinstelling (Ri), met het corresponde-rende algemene marktrendement (Rm), ten opzichte van anderzijds de variantie van dat markt-rendement:
ß = {Covariantie (Ri, Rm) / Variantie (Rm)} Door het ontbreken van voldoende representatieve en actuele data, wordt de bijstelling van de rendementseis nog tamelijk subjectief en bij benadering vastgesteld. Als gevolg van de finan-ciële crisis gelden ervaringsgegevens van voor die tijd niet meer en voor alsnog ontbreken nieuwe. De eerdere overwegingen ten aanzien van het schatten van de te lopen risico’s resul-teerden toen in een aangehouden opslagpercentage voor de rendementsberekening vanaf een basisniveau van ca. 5 %. Dat is dan gemiddeld ter dekking van de risico’s verbonden aan di-recte, volledig zelf gefinancierde vastgoedbeleggingen. Tevens werd aangenomen, dat het ef-fect van dit opslagpercentage, onder de daarbij aangehouden risico-omstandigheden, resul-teerde in een verhoging van het basispercentage voor het minimaal te behalen rendement, de risicovrije rentevoet, met ca. 2,0 %. Dit percentage werd toen algemeen door beleggers als gebruikelijk beschouwd en gehanteerd voor de verhoging van de rendementseis voor vast-goed.
Zie ook: belegger, data, rendementseis, risico-opslag, risicovrije rentevoet, riskfree rate en vastgoedbelegging.
Deze subjectief bepaalde, niet onderbouwde, maar ook niet te onderbouwen percentages, spoorden met een minimum voor de vastgoed-bèta van (2 % / 5 %) = 0,4.
De bèta met die waarde drukt dus het aangenomen minimale risicoprofiel voor de vastgoed-markt uit, waarmee dan bij benadering dekking gegeven wordt aan de gangbare marktrisico’s, die verbonden zijn aan het direct beleggen in volledig zelf gefinancierd vastgoed en daarbij buiten beschouwing latend de te lopen – en aanvullend nog te dekken – objectspecifieke risi-co’s. Evenals de te lopen managementrisico’s. Terwijl ook tot die aanvullend te dekken risi-co’s gerekend moet worden de (eventuele) effecten van de financiering via aangetrokken vreemd vermogen en valutarisico.
Zie ook: direct beleggen, managementrisico, valutarisico en vreemd vermogen.
Het marktrisico, de bèta, moet afgedekt worden door een minimaal vereist te behalen rende-ment, dat boven op het aan te houden basisrendement komt. Voor dat referentie-rentepercentage van de gunstigste alternatieve beleggingsmogelijkheid uit oogpunt van risico, de risicovrije rentevoet voor beleggingen, wordt algemeen het gemiddelde percentage van de 10-jarige staatsleningen aangehouden, de benchmark voor het lang lopende geld.
Zie ook: benchmark, geld, kortlopend geld, lang lopend geld en staatsobligatie.
Wanneer nu het geheel van de te lopen beleggingsrisico’s wordt samengevat, dan wordt daar vaak eveneens de bèta voor gehanteerd. Dat is dus feitelijk niet juist, want dan staat het voor opgerekte marktrisico’s, dus inclusief de object-specifieke risico’s op portefeuilleniveau en ondernemingsrisico’s. Die benadering van de complexe materie is echter wel begrijpelijk, want pragmatisch en eenvoudig hanteerbaar.
De gehanteerde waarde voor het risico-opslagpercentage en een aldus bepaalde bèta voor de betreffende vastgoedmarkt en beleggingsportefeuille, worden zodoende verkregen via een reeks subjectieve aannamen. In het hiervoor aangegeven rekenvoorbeeld wordt de score van de bèta volgens dergelijke beoordelingscriteria verhoogd van het minimumniveau van 0,4 tot de voor die beleggingsin-stelling, of -portefeuille, op dat moment te hanteren waarde voor het risicoprofiel naar bij-voorbeeld 0,55 en een aangenomen opslagpercentage van 6,0 %.
Deze bèta van 0,55 en dat opslagpercentage van 6,0 %, resulteren dan in een verhoging van de te stellen minimale rendementseis met (0,55 x 6,0 %) = 3,30 %.
Was het referentieniveau voor de risicovrije rentevoet, op basis van de 10-jarige staatsleningen, bijvoorbeeld 5,35 %, dan komt het minimaal te behalen rendement bij het aangenomen risico-profiel op (3,30 % + 5,35 %) = 8,65 %. Tags: belegger – belegging – benchmark – data – direct beleggen – geld – informatie – kortlo-pend geld – lang lopend geld – managementrisico – maatstaf – markt – marktrisico – markt-sector – objectrisico – onderneming – portefeuille – prijsstelling – rendement – rendementseis – risico – risico-opslag – risicoprofiel – risicovrije rentevoet – specifiek risico – systematisch risico – riskfree rate – staatsobligatie – valutarisico vastgoed – vastgoedbelegging – vastgoed-beleggingsinstelling – vastgoed-beleggingsportefeuille – vastgoedmarkt – vreemd vermogen.
