Afschrijven is de gebruikelijke administratieve benaming voor een geldbedrag, dat de (aangenomen) jaarlijkse systematische economische waardevermindering uitdrukt van (een deel van) een actief (een vastgoedobject), als gevolg van slijtage door het gebruik, ten gevolge van een gebleken prijsdaling, door in de tijd opgetreden verouderingseffecten, of anderszins.
Het begrip is niet eenduidig gedefinieerd.
Zo wordt het ook wel omschreven als het tot uitdrukking brengen van het geschatte gebruikswaardeverloop van een bedrijfsmiddel, zijnde de (gelijktijdig en volgtijdelijk) over de productieprocessen verdeelde aanschaffingskosten, bepaald in overeenstemming met de prestaties (netto-waarde, gemeten op basis van kosten, dan wel opbrengsten) binnen de grenzen door de ratio der afschrijvingen gesteld.
Ook wordt het wel omschreven als het financieel tot uitdrukking brengen van de (aangenomen) afname van de functionele gebruikswaarde van het betreffende bedrijfsmiddel binnen de onderneming.
Daarnaast wordt het opgevat als het verdelen van fiscale kosten, zijnde het te lopen kapitaalsverlies gedurende de (aangenomen) gebruiksduur, het afschrijvingspotentieel, over die beschouwde periode.
Het afschrijvingspotentieel, dat in totaal wordt afgeschreven, is het saldo van de initiële stichtingskosten en de (aangenomen) restwaarde en ligt zodoende binnen de bandbreedte van enerzijds die initiële stichtingskosten, want boven dit bedrag mag in totaal niet worden afgeschreven en anderzijds de te verwachten minimale opbrengst van de netto-restwaarde. Deze restwaarde kan tussentijds worden aangepast aan gewijzigde inzichten, wanneer er sprake is van een aannemelijke verandering van die waarde, die redelijkerwijs als structureel kan worden beschouwd. De aan te houden economische levensduur wordt bepaald door het vermoedelijke tijdstip van vervanging, of buitengebruikstelling in de onderneming. Er is daarbij sprake van een benadering vanuit de positie en het beleid van de ondernemer. Dalende markt- en/of huurwaarden kunnen een aanwijzing zijn voor het feit dat het einde van de levensduur bereikt gaat worden.
Het resultaat van het afschrijven is de ‘afschrijving’, waaronder verstaan wordt de administratieve weergave van de aangenomen, dan wel toegekende jaarlijkse systematische economische waardevermindering van de betreffende zaak. De jaarlijkse afschrijving dient als kosten ten laste van het exploitatieresultaat geïnterpreteerd te worden. De afschrijving op een bedrijfsmiddel wordt volgens fiscale richtlijnen en wettelijke voorschriften jaarlijks gebaseerd op het nog niet afgeschreven gedeelte van het totaal van de initiële, bij- en desinvesteringen en het aantal jaren van de (normatief) gestelde, nog resterende levensduur. Daarbij wordt uitgegaan van het goed koopmansgebruik. De traditionele formule voor de jaarlijkse termijn aan afschrijving luidt:
Jaarlijkse afschrijvingstermijn = {(Kostprijs – Restwaarde) / (Resterende gebruiksduur)}
Hierbij is dus sprake van een ‘afschrijvingstermijn’, te weten de resterende periode tot aan de einddatum van de aangenomen economische levensduur, gemeten in hele kalenderjaren. De afschrijvingstermijn kan ook zijn afgestemd op de (aangenomen) technische levensduur van het materieel actief. In het geval van een vastgoedobject moet dan gedacht worden aan het volledig afschrijven van de waarde van de opstallen en het aanhouden van de grond ten behoeve van een nieuwe ontwikkeling, met een eigen nieuwe economische levensduur. Indien de (aangenomen) levensduur gedurende de exploitatiefase van het vastgoedobject gewijzigd wordt, dan moet de hoogte van het al afgeschreven bedrag daarop worden aangepast, evenals de nieuwe jaarlijkse afschrijvingen.
Binnen het stelsel voor de bepaling van de fiscale jaarwinst hebben de afschrijvingen ten doel de kosten, die worden opgeroepen door de aanschaffing, of voortbrenging van zaken, benodigd voor het voeren van de onderneming, te verdelen over de jaren waarin het gebruik ervan plaats vindt. Dit wordt ook wel het ‘matchingsbeginsel (fiscaal)’ genoemd. Fiscale afschrijvingen zien dus in eerste instantie op lastenverrekening aan de gebruiksduur en niet zozeer op fondsvorming voor vervanging en/of instandhouding van die betreffende zaken, dan wel enige andere ratio. Dat neemt niet weg, dat het effect heeft op het uiteindelijke resultaat van ondernemen en daarmee in tweede instantie wel de mogelijkheid biedt tot kapitaalvorming voor de invulling van een dergelijk oogmerk.
Er zijn twee uiterste standpunten mogelijk met betrekking tot het afschrijven. Op de eerste plaats kan het hierbij gaan om uitdrukking te geven aan het gedurende dat boekjaar opgelopen verlies aan efficiëntie van het betreffende bedrijfsmiddel, het vastgoedobject. Op de tweede plaats kan het gaan om het kapitaalsverlies aan te geven, dat in het betreffende jaar geleden is op de investering in dat object, door welke oorzaak dan ook en wat werd opgelopen tijdens het gebruik binnen de onderneming. Een verminderde efficiëntie leidt echter op zichzelf nog niet tot afschrijving. Het is alleen een het afschrijvingsgedrag beïnvloedend element. Van afschrijving vanwege die efficiëntie reden kan slechts gesproken worden, wanneer er tevens daardoor sprake is van kapitaalsverlies. Er mag niet worden afgeschreven op basis van vervangingswaarde, of ten behoeve van vernieuwingsfondsen.
Fondsvorming is slechts toegestaan tot de hoogte van het oorspronkelijke bedrag aan initiële kosten. Ook is het niet toegestaan de afschrijvingsbedragen aan de hand van indexcijfers te corrigeren. Gedacht moet worden aan de verdeling over de (aangenomen) economische levensduur van het verloop van de nutsprestaties van het betreffende vastgoedobject als bedrijfsmiddel binnen de onderneming, waarbij de nutsprestatie gedefinieerd is als het netto-rendement: de bruto-opbrengst, waaronder begrepen die van de toekomstige restwaarde, verminderd met alle kosten, inclusief het onderhoud, echter exclusief de financieringskosten.
Er moet voor worden gewaakt dat vervangingsinvesteringen dubbel verwerkt worden, zowel via de afschrijving als via de dotatie voor het instandhoudingsfonds.
Niet altijd wordt jaarlijks op de initiële investering afgeschreven. Aangenomen wordt dat er geen sprake is van degradatie van het prestatieniveau van grond, zodat daarop niet wordt afgeschreven. In het geval er sprake is van een vastgoed-beleggingsinstelling, die dus dat vastgoed aanhoudt als belegging, is het achterwege laten van afschrijvingen aanvaardbaar, mits tenminste jaarlijks de reële marktwaarde van dat vastgoed bepaald wordt. Bij de methode van rapportage van de waardering voor de IPD Nederlandse Vastgoedindex wordt eveneens niet afgeschreven, omdat uitgegaan wordt van de waarde-ontwikkeling van het object, waarbij de veroudering verdisconteerd geacht wordt. Als er wordt afgeschreven, dan is dat op de beleggingscomponent(en) afgekochte erfpacht en/of opstallen van een object.
Theoretisch moet de toegekende waarde van een materieel actief (vastgoedobject) op dat moment gelijk zijn aan de waardering van het prestatieniveau ervan. De afschrijvingen drukken dus de (jaarlijkse) degradatie van het prestatieniveau uit. De wijze van afschrijven moet dan plaatsvinden volgens een vaste ‘afschrijvingsmethode’, dat wil zeggen de wijze waarop de hoogte van de noodzakelijk door te voeren afschrijving bepaald wordt. Indien afgeschreven wordt, zijn daar verschillende methoden en aan te houden levensduurperioden voor. Zo kan er op de volgende manieren worden afgeschreven:
• ‘Lineaire afschrijving’: Hierbij wordt aangenomen, dat het prestatieniveau per jaar in gelijke mate afneemt, zodat er wordt afgeschreven op basis van gelijke bedragen per termijn binnen de gestelde levensduur, waarbij op het einde de gehele hoofdsom tot nul is teruggebracht.
• ‘Progressieve afschrijving’: Hierbij wordt aangenomen, dat het prestatievermogen in de eerste jaren slechts in (zeer) geringe mate afneemt, om vervolgens tegen het einde van de (aangenomen) technische of economische levensduur versneld af te nemen. Zodat er wordt afgeschreven op basis van ongelijke bedragen per termijn binnen de gestelde levensduur. Waarbij de bedragen in de loop der tijd steeds hoger worden, corresponderend met de steeds sneller afnemende toegekende waarde ten gevolge van optredende verouderingseffecten.
• ‘Degressieve afschrijving’: Hierbij wordt uitgegaan van de tegenovergestelde situatie ten opzichte van de progressieve afschrijving. Daarbij wordt ook afgeschreven op basis van ongelijke bedragen per termijn binnen de gestelde levensduur. Maar de bedragen worden in de loop der tijd steeds lager, corresponderend met het feit, dat op het nieuwheidseffect in de eerste jaren het meeste wordt ingeboet.
Het is niet langer meer vereist een vastgoedobject als een ongedeeld en ondeelbaar bedrijfsobject te beschouwen. Volgens de Hoge Raad kan het object bestaan uit meerdere zelfstandige bedrijfsmiddelen, elk met eventueel een eigen levensduur. Met de gedragsregel van ‘goed koopmansgebruik’ is het dan ook in overeenstemming, om voor deze verschillende onderdelen van het object specifieke afschrijvingstermijnen te hanteren.
Zie ook: goed koopmansgebruik.
Traditioneel werd een lineaire afschrijving voor vastgoed gehanteerd, met vaste percentages van 2 % tot 5 % per jaar. Splitsing van het object in meerdere zelfstandige bedrijfsmiddelen kan de jaarlijkse afschrijvingslast aanmerkelijk verhogen. Het voordeel hiervan is gelegen in het feit, dat over deze afschrijvingen vervolgens geen vennootschapsbelasting betaald hoeft te worden. Plus dat aan het einde van de economische levensduur, bij verkoop van het object, de boekwaarde aanzienlijk lager uitvalt. Waardoor de winst ten opzichte van de verkregen netto-verkoopopbrengst hoger uitvalt, c.q. het verlies lager is.
