Contante waarde is het in de financiële markt algemeen gehanteerde, niet gespecificeerde begrip, waarmee de momentane waarde wordt aangeduid van een, uit hoofde van de eigendom, naar verwachting over de beschouwde periode nog te genereren, c.q. in het verleden gerealiseerde geldstroom, op basis van de (aangenomen) disconteringsvoet.
Ook wel genoemd: actuele waarde, AW, CW, present value en PV.
Zie ook: beschouwde periode, geldstroom, netto-contante waarde en waarde.
De toevoeging in de begripsomschrijving van de passage ‘uit hoofde van het eigendom’ houdt in, dat via het waarderen met behulp van de contante waarde-methode de zodoende toegekende waarde uitsluitend betrekking heeft op het belang van de direct betrokken partij. Namelijk de partij, die er recht op heeft die waarde te kennen, waarvoor de berekening werd gemaakt, vol-gens de uitgangspunten en de gekozen invalshoek van die eigenaar. Want er zijn in de praktijk vaak meerdere partijen in beeld, die daarvoor belangstelling hebben, maar dan vanuit andere invalshoeken. Op zich raakt dit de gekozen methode niet, maar wel het daarmee bereikte resul-taat, zodat de verschillende te verkrijgen uitkomsten van de berekeningen niet (goed) verge-lijkbaar zijn. Het resultaat van berekening is dan ook subjectief, relatief en momentaan van aard.
Dus, hoewel ‘Jan Rap en zijn maat’ met de contante waarde kan rekenen, is slechts het resultaat van de door/namens de eigenaar opgestelde berekening voor de waarde bepalend. Echter, Die andere partijen kunnen daar niets mee als gevolg van gebrek aan transparantie en uniformiteit bij die berekening. Zodat een marktconforme, met gehanteerde data op marktniveau, uitge-voerde berekening maatgevend is voor de toekenning van de waarde.
In het algemeen spraakgebruik worden de begrippen contante waarde en netto-contante waarde door elkaar gebruikt. De contante waarde betreft slechts de momentane waardering van een in de tijd geplaatste geldstroom, zoals bijvoorbeeld de verdiencapaciteit aan te ontvangen netto-huurinkomsten van geëxploiteerd vastgoed. Maar die bedragen kunnen ook betrekking hebben op betalingen. Uit de context moet blijken hoe een en ander geïnterpreteerd moet worden. Wanneer het om een zich in de toekomst uitstrekkende beschouwde periode gaat, dan is het berekenen van de contante waarde een methode om verwachtingen absoluut te maken. Die be-rekeningsmethode wordt aangeduid als ‘disconteren’, of met de Engelstalige benaming ‘Dis-counted Cash Flow’, ‘DCF’. Onder de netto-contante waarde wordt verstaan de momentane waardering op basis van de con-tante waarde van het betreffende geldbedrag, c.q. de geldstroom, maar na verrekening van het daarvoor ingezette kapitaal.
Dat laatste kan dan zijn het totaal aan gemaakte kosten, of de ge-dane investering, indien het ging om te ontvangen bedragen. Ging het om uitgaven, dan heeft dat ingezette kapitaal betrekking op een ontvangen bedrag. Beide bedragen zijn dus altijd te-gengesteld van aard. Zodat het verschil ertussen een winst- of verliessituatie weergeeft.
Zie ook: exploitatie, inkomsten, investering, kapitaal, kosten, ontvangsten, uitgaven, vastgoed, verlies en winst.
Het uitgangspunt voor de berekening van de contante waarde is overwegend het actuele mo-ment, maar dat is niet noodzakelijk. In feite gaat het om het nul moment van de gekozen be-schouwde periode voor de berekening en die was zelf te bepalen. Zo kan de berekening be-trekking hebben op een toekomstige periode, waarvan het nul moment ook ergens in de toe-komst gelegen is ten opzichte van het actuele moment bij het opstellen van die berekening. Zo-als ten behoeve van het opstellen van prognoses met betrekking tot het komend jaar en vol-gende jaren. Of in het omgekeerde geval, om geldbedragen uit reeds afgesloten boekjaren be-ter te kunnen beoordelen binnen de actuele context. Het nul moment is dus het startpunt van de beschouwde periode, waarvan het eerste jaar aangeduid wordt als het ‘basisjaar’, van waaruit de berekening verder doorgetrokken wordt afhankelijk van de duur van die beschouwde peri-ode.
In de financiële markt geldt algemeen, dat een geldbedrag, waarover op datzelfde moment be-schikt kan worden, meer waarde heeft, dan wanneer dat bedrag pas op termijn verkregen wordt. De twee belangrijkste redenen daarvoor zijn namelijk, dat men ten eerste gedurende de tussengelegen tijd in staat is van dat beschikbare geld méér geld te maken, zodat die meerop-brengst ook in de berekening betrokken moet worden. En ten tweede, omdat er overwegend sprake is van geldontwaarding in de tijd gezien, als gevolg van opgetreden inflatie. Echter, meestal wordt die inflatie buiten beschouwing gelaten, omdat de financiële berekeningen ge-schieden op basis van nominale bedragen, waarbij het effect van de inflatie separaat beoor-deeld wordt. De toevoeging ‘nominaal’ wil in deze context zeggen, dat in de tijd gezien het geld als munt-eenheid qua gebruiksmiddel getalsmatig ongewijzigd blijft. Maar dat staat los van de eraan toe te kennen waarde! Die is namelijk (zeer) gevoelig voor exogene invloeden. Dus een geldhoe-veelheid van € X blijft steeds qua hoogte hetzelfde bedrag, maar het verliest in de tijd gezien aan koopkracht.
Het nominaal houden van de bedragen uit de geldstroom maakt het mogelijk elk bedrag daarvan op zich mee te nemen in de verwerking tot het totale bedrag van die reeks bedragen. Anders had er eerst per tijdseenheid een omrekening plaats moeten vinden, om het verstorende effect van de opgetreden verschillen in waarde toekenning te neutraliseren. Dat gebeurt pas achteraf, als het totaal afgewogen wordt.
Maar ook de kwaliteit van het ondernemerschap op het punt van meerwaarde-creatie, het van geld meer geld maken, is geen gemeengoed, tenminste wanneer de berekening niet uitsluitend voor eigen gebruik gemaakt wordt. Namelijk, omdat het over waarde gaat en die dient eendui-dig bepaald te zijn, wil het algemeen geaccepteerd worden als betrouwbare schatting. Zodoen-de moet voor die waardebepaling gebruik gemaakt worden van een algemeen te hanteren ge-standaardiseerde berekeningsmethode, die passend is bij de betreffende context. Subjectieve elementen dienen daarbij (zoveel mogelijk) geobjectiveerd te worden. Taxatie wordt immers ook omschreven als de ‘geobjectiveerde subjectieve’ opvatting. Het individuele ondernemerschap wordt daarom geknot tot uniform, consistent, marktconform gedrag. De introductie van een bepaalde te verrekenen vaste rente, waar iedereen zich in gelij-ke termen, gegeven de context, wat bij voor kan stellen, vervangt zodoende het discutabel zijn van zichzelf toegekende speculatieve kwaliteiten, om van dat geld meer geld te maken. Voor rente kan dan ook gelezen worden rendement. Zie ook: kwaliteit, markt, ondernemer, rendement en rente.
De ongetwijfeld superieure persoonlijke en organisatorische kwaliteiten worden dus onderge-schikt gemaakt ten faveure van eenduidige algemene toepasbaarheid. Maar uiteraard weer-houdt niets iemand, die – voor eigen gebruik – een andere groeivoet voor dat geldbedrag wenst in te zetten. Alleen moet de daarmee berekende waarde – bij extern gebruik – dan niet aangemerkt worden als dé contante waarde.
Bij het berekenen van dé contante waarde wordt er dus vanuit gegaan, in het geval er sprake is van ontvangsten, dat elk betreffend geldbedrag, in de tijd geplaatst binnen de beschouwde pe-riode, inclusief is qua tussentijds verkregen rente/rendement. Die extra inkomsten zijn te zien als het gevolg van een op het nul moment van de berekening ingezet bedrag. De hoogte daar-van wordt bepaald doordat het vermeerderd met de tussentijds te genereren extra inkomsten, precies overeen moet stemmen met de hoogte van het bedrag, zoals dat zich manifesteert bin-nen die beschouwde periode. Met andere woorden, het termijnbedrag is een (aangenomen) gegeven, de te verrekenen disconteringsvoet is een (aan te houden) gegeven en de variabele is dan het in te zetten bedrag op het nul moment. Wanneer dus van het termijnbedrag de extra toegekende inkomsten afgetrokken worden, dan resteert het op het nul moment ingezette geldbedrag ter bepaling van de contante waarde van dat termijnbedrag. In die lijn geredeneerd, kan het contant maken van zo’n bedrag binnen de beschouwde periode ook aangemerkt worden als het afwaarderen ervan met de daarin opge-sloten component van de ontvangen rente/rendement.
Voor de berekening van rente/rendement wordt algemeen, uit het oogpunt van het gemak van rekenen, een gemiddeld (aangenomen) percentage gehanteerd. Dat percentage wordt gewoon-lijk aangeduid als de ‘disconteringsvoet’, of ‘discontovoet’, dan wel ‘rentevoet’, c.q. ‘dis-conteringsrendement’, of ‘discontorendement’. In specifieke gevallen gaat het echter om een disconteringsvoet, die niet algemeen toepasselijk is, maar is afgeleid van de betreffende specifieke situatie. In zo’n geval wordt gesproken van de ‘interne rentevoet’, of ‘Internal Rate of Return’, de ‘IRR’, waarop separaat dieper wordt ingegaan.
Bedacht moet worden, dat het aanhouden van een gemiddeld rente/rendement-percentage voor de disconteringsvoet in de praktijk een probleem kan vormen als gevolg van afwijkingen met de werkelijkheid. Want het gaat immers ten eerste om het creëren van meerwaarde via het in-zetten van een geldbedrag, maar dan moeten de omstandigheden ook in dat opzicht meewer-ken. Bij bijvoorbeeld een negatief termijnbedrag kan feitelijk niet uitgegaan worden van het ontvan-gen van rente/rendement conform dat veronderstelde gemiddelde percentage, waaraan bij deze methode voorbijgegaan wordt. Terwijl een bankinstelling de rentetarieven aanpast naar de looptijd van de overeenkomst en hoogte van de geldsom, waaraan eveneens geen rekening mee wordt gehouden. Deze en andere bemerkingen ten opzichte van deze rekenmethodiek zijn weggevallen door het verkiezen van het gemak van de berekening op zich. Daardoor kan het dus zijn, dat de bere-kende contante waarde bezijden de feitelijke contante waarde uitkomt. Het gemak dient dan wel de mens, maar de mens is niet gediend met het mogelijk daaruit voortvloeiende ongemak!
Het belang van het contant maken van een geldstroom komt het beste tot uitdrukking, wanneer gewezen wordt op de functie ervan bij het waarderen, zoals in het geval van vastgoed. Bij vastgoed gaat het bij de bepaling van de eraan toe te kennen waarde om het beeld van de toe-komstige verdiencapaciteit ervan. Want het verleden is alleen voor nadere kennisgeving en mogelijk te trekken lessen daaruit, maar de toekomst is, vanuit de actuele situatie, bepalend voor de te genereren geldstroom – dus voor de toe te kennen waarde aan dat vastgoed. Bij het waarderen van vastgoed wordt, onder invloed van de algemene voorkeur in de financiële markt voor het hanteren van het Engelstalige jargon, gesproken van de DCF-methode daar-voor. De motivatie daarvoor is het inzichtelijk zijn van die methodiek, hoewel het qua transpa-rantie in het beste geval slechts gaat om de saldo-bedragen, die de geldstroom vormen. Zie ook: taxeren en waarderen.
Deze wijze van berekening van de waarde wordt ook vrij algemeen vereist door financiële in-stellingen, indien daarmee een financiële relatie is, c.q. moet worden aangegaan. Dan gaat het niet alleen om het afzonderlijke vastgoed uit de portefeuille qua daaraan toe te kennen waarde, maar ook om de beoordeling, of daar voldoende liquiditeit uit voort vloeit ter betaling van ren-te en aflossingen. De waardebepaling via de alternatieve bruto- en netto-aanvangsrendement-methode, de BAR- en NAR-methode, voldoet niet in dat opzicht.
Zie ook: aanvangsrendement (BAR, marktniveau), aanvangsrendement (NAR, marktniveau), af-lossing, liquiditeit en portefeuille. Wanneer het gaat om een contante waarde-berekening ter bepaling van de waarde van de toe-komstige verdiencapaciteit van vastgoed, dan is het hanteren van een op de markt gangbaar rentetarief niet reëel, omdat de op vastgoed te behalen gemiddelde rendementen vele male ho-ger liggen. Omdat die rendementen hoger liggen dan gangbare rentetarieven, maakt het hante-ren van een rendement als disconteringsvoet bij deze contante waarde-methode bij vastgoed extra discutabel. Want de karakteristieken van vastgoed stroken niet met het uitgangspunt bij disconteren, dat een bedrag voor korte termijn opbrengst genererend wordt uitgezet. Vastgoed is immers een kapitaalintensieve, illiquide en lange termijn belegging, waarmee dus niet ad hoc voor een of een paar termijnen geld verdiend kan worden. Rendement op vastgoed hanteren als disconteringsvoet mist dus iedere vorm van realiteit, maar aan dat bezwaar wordt voorbij-gegaan, om maar dezelfde berekeningsmethode te kunnen blijven hanteren – met een paar kleine aanpassingen. Daarom wordt uitgegaan van de hiervoor bedoelde situatie, met een te hanteren interne rentevoet voor het disconteren. Dat wil, in het geval van vastgoed zeggen, het veronderstelde (hopelijk) te behalen gemiddelde rendement op de investering over de beschouwde periode, meestal aan-geduid met IRR.
De basis, waarop dat rendement dan betrekking moet hebben, zijn de ter-mijnbedragen volgens de verdiencapaciteit van dat vastgoed. Die (hopelijk) te verkrijgen ter-mijnbedragen zijn het resultaat van aannamen via een aantal scenario’s voor de verschillende parameters, waarmee de resultaten uit de exploitatie van dat vastgoed cijfermatig worden be-paald in de tijd gezien. Dat vormt de veronderstelde uit exploitatie te genereren geldstroom, de verdiencapaciteit. Echter, met alleen de mogelijke opbrengsten is het te behalen rendement nog niet te berekenen, want gemist wordt het aan die exploitatie te liggen investeringsbedrag op het nul moment. Maar dat zou juist de te berekenen contante waarde van die geldstroom moeten zijn. Op deze wijze werkt die methode dus niet. Daarom wordt uitgegaan van een minimaal gewenst te beha-len rendement als disconteringsvoet.
Daarmee kan dan wel de te relateren contante waarde be-rekend worden. Aan de hand daarvan is evenwel niet de waarde van dat vastgoed berekend, maar het maximale bedrag aan investeringskosten, waarbij die geldstroom net gerealiseerd kan worden, met dat aangehouden gewenste rendement als resultaat uit die veronderstelde exploi-tatie. Voor eigen gebruik is zo’n interne rendement-disconteringsvoet een nuttige benaderingswijze, maar voor extern gebruik kan niet een subjectief gekozen gewenst rendementsniveau het uit-gangspunt zijn. Wanneer de waarde van vastgoed dan ook bepaald moet worden via deze be-rekeningsmethode, dan dient één algemeen gehanteerd rendementsniveau aangehouden wor-den – wat dan ook een richtlijn is bij taxeren, met daarbij aangegeven de hoogte van dat aan te houden rendement. In de gehele vastgoedmarkt wordt zodoende consistent dezelfde misreke-ning gemaakt, zodat men altijd bezijden de waarheid zit als het over waarde gaat. De echte waarde blijkt pas na een goed uitgevoerd verkooptraject, maar dat is dan net op het moment, dat met die kennis niets meer gedaan kan worden.
Op termijnbedragen binnen de aangehouden beschouwde periode kunnen aan het begin of aan het einde van die termijnen gedateerd worden, bijvoorbeeld als een vooruitbetaling, respectie-velijk betaling achteraf. In het eerste geval houdt dat in, dat er een volledig jaar minder ter be-schikking is, om van dat geld meer geld te maken, namelijk het basisjaar, omdat de ontvangst op het nul moment van de tijdreeks samenvalt met het moment van berekening van de contante waarde. Terwijl bij verkrijging achteraf elke termijn geheel ter beschikking staat om extra in-komsten te genereren. Het moment van boeking van de geldbedragen heeft zodoende invloed van een termijn op de toe te kennen contante waarde. De periodieke bedragen binnen de beschouwde periode mogen in de berekening van de contante waarde wisselend van omvang zijn, maar moeten elk gedateerd worden op hetzelfde moment per termijn.
Wanneer sprake is van een reeks vaste geldbedragen op vaste momenten gedurende de be-schouwde periode, dan wordt zo’n bedrag ook wel aangeduid in goed Nederlands als ‘cash-flow’, of Engelstalig als ‘cash flow’, dan wel als ‘payment’, afgekort als ‘PMT’.
Wat betreft het begrip ‘cashflow’ betreft dat het totaal liquide netto-bedrag, als vrij besteedbaar vermogen, zodat daarbij geen rekening gehouden behoeft te worden met nog te verrekenen kostenposten. Het is dus te zien als een saldo-bedrag. Maar het daaraan gekoppelde begrip ‘payment’ is echter gewoon een bepaald geïnvesteerd bedrag, zonder bruto of netto, c.q. in-komen of uitgaven connotatie. Die beide begrippen moeten zodoende afzonderlijk beoordeeld worden.
In een algemene formule kan de contante waarde worden weergegeven als:
CW0 = [{Cf1 / (1 + r)1} + {Cf2 / (1 + r)2} + …. + {Cf(t-1) / (1 + r)(t-1)} + {Cft / (1 + r)t}] waarbij:
CW0 = De te berekenen contante waarde op het nulmoment, het aanvangsmoment, van de be-schouwde periode.
Cf=Het geldbedrag (cashflow) van de betreffende termijn van de beschouwde periode.
r=De disconteringsvoet als het (aangenomen) gemiddelde percentage rente/rendement over de beschouwde periode.
t=De duur van de beschouwde periode vanaf het aanvangsmoment 0 ervan.
Aan de hand van deze formule kan ook de netto-contante waarde berekend worden, door van die contante waarde de totale gemaakte kosten, of gedane investering, ervan af te trekken. Het verschil bepaalt dan de winst- of verliessituatie. Tags: aanvangsrendement (BAR, marktniveau) – aanvangsrendement (NAR, marktniveau) – actu-ele waarde – aflossing – AW – basisjaar – beschouwde periode – cashflow – cash flow – CW – disconteren – disconteringsrendement – disconteringsvoet – discontorendement – disconto-voet – exploitatie – geldstroom – inkomsten – Internal Rate of Return – interne rentevoet – in-vestering – IRR – kapitaal – kosten – kwaliteit – liquiditeit markt – netto-contante waarde – nominaal – ondernemer – ontvangsten – payment – PMT – portefeuille – present value – PV – rendement – rente – rentevoet – taxeren – uitgaven – vastgoed – verlies – waarde – waarderen – winst.
