Erfdienstbaarheid, of servituut bestaat daarin, dat een erf met een bijzonderen last is bezwaard ten dienste van een ander erf, waarvan men daardoor meer of beter gebruik kan maken, of genot kan hebben. Het eene erf is in zoover aan, of liever ten behoeve van het andere dienstbaar; in dien zin heeten ze, in betrekking tot elkander het dienstbare en het heerschende erf. Aan den eenen kant is de erfdienstbaarheid een last, rustende op het eene erf, welks eigenaar dien last moet dragen; aan den anderen kant staat daartegenover een regt verbonden aan het andere erf, een regt van erfdienstbaarheid, een zakelijk regt. Last en regt zijn verbonden aan de erven; zij bestaan voor de eigenaren daarvan alléén als zoodanig.
Geen persoon kan op gelijke wijze dienstbaar gemaakt worden aan een erf, noch een gelijken last op een erf worden gelegd ten behoeve van een persoon. Iets anders is het, dat eene erfdienstbaarheid wel kan gevestigd worden gedurende het leven van een persoon, en dat men eene gewone verbindtenis kan aangaan ten aanzien van een bepaald erf; er wordt in ’t laatste geval geene erfdienstbaarheid, geen zakelijk regt, geboren. De erfdienstbaarheid bestaat met een zeker doel voor een bepaald erf, het heerschende: zij rust eveneens op een bepaald erf, het dienende, en kan in geen geval van het erf worden afgescheiden, vervreemd of bezwaard: met of zonder vermelding gaat zij met het erf over. Last en regt zijn ondeelbaar: bij verdeeling der erven blijven zij voor en op alle deelen bestaan. Voor eene erfdienstbaarheid zijn dus twee, aan verschillende eigenaren toebehoorende, erven noodig, zoo gelegen, dat de last op het eene gelegd voor het andere eenige waarde kan hebben. De last bestaat in de verpligting om iets te dulden, of iets niet te doen; nooit is de verpligting om iets te doen. Wel kan regt van erfdienstbaarheid van verschillenden aard en omvang zijn. Onze wet noemt enkele voorbeelden en omschrijft die, omdat zij de meest voorkomende zijn: zij belet niet, dat er andere van anderen inhoud worden gevestigd.
Die van uitzigt en van licht geven regt, om vensters te hebben, tot het een of ander dienstig op eene plaats, waar ze volgens de wetsbepalingen anders niet zouden behoeven geduld te worden; die van in het geheel niet, of niet boven zekere hoogte te bouwen; die van waterloop, drop- en gootregt, van inbalking en inankering (zie balkregt), van vaart op een ander water, van voetpad, rijpad of dreef, van weg en van waterleiding duiden door hunne namen genoegzaam aan, wat haar inhoud en strekking is. Partijen kunnen bij titel, dat is, bij de overeenkomst van vestiging, dien omvang regelen en bepalen. De erfdienstbaarheden zijn in een dubbel opzigt van verschillenden aard: voortdurend of niet voortdurend; zigtbaar of niet zigtbaar. Het eerste onderscheid ligt hierin of men er, wanneer de omstandigheden dit medebrengen, al of niet van zelf genot van heeft, of kan hebben, zonder dat tot de uitoefening eenige werkzaamheid noodig is; het tweede daarin, of haar bestaan al of niet aan eenig uitwendig zigtbaar werk kenbaar is derhalve bestaan er vier soorten: hare wijze van verkrijging verschilt. Alle, van wat aard ook, kunnen worden verkregen bij een titel, die, omdat het een zakelijk regt geldt moet overgeschreven worden in de openbare registers daarvoor bestemd, die titel, eene overeenkomst, een testament of een vonnis, kan ze toekennen zuiver voorwaardelijk, of voor een tijd: in elk geval worden zij pas door de overschrijving gevestigd; zigtbare en tevens voortdurende erfdienstbaarheden kunnen ook door verjaring worden verkregen, de andere soorten niet. Nog kunnen ze ontstaan — en wél alle soorten — door den overgang van een der twee aan denzelfden eigenaar behoorende erven, die onderling zoodanig tot elkander stonden, dat het eene reeds feitelijk aan het andere dienstbaar was. Andere onderscheidingen van het Romeinsche, oud-Hollandsche en Fransche regt, als die van huys- en veldtdienstbaarbeden, zijn voor ons tegenwoordig regt zonder practisch belang. de eigenaar of gebruiker van het heerschend erf kan genot hebben van zijn regt overeenkomstig de bestemming en aard, die nader bepaald worden door den titel, het bezit of de bestaande inrigting; — voor ’t overige moet hij zich houden aan de bestaande plaatselijke verordeningen en gebruiken. Hij mag natuurlijk den bestaanden toestand niet veranderen ten nadeele van het dienstbaar erf, zooals in bijzonderheden nader is aangewezen voor het balkregt onder dat artikel.
Wel kan hij de werken maken, die tot het genot en het behoud van zijn regt noodzakelijk zijn. De gebruiker van het dienstbaar erf mag evenmin het genot van het heerschend erf verhinderen of bemoeijelijken: voor ’t overige is en blijft hij volkomen heer en meester over zijn eigendom. Wordt door verandering in den toestand der erven het genot der erfdienstbaarheid gedeeltelijk of geheel onmogelijk dan vervalt zij ook voor zoo verre. Verder gaat het regt te niet door vereeniging der beide erven in eene hand: door verjaring, afstand, verloop van den vooraf bepaalden tijd en door onteigening ten algemeene nutte van het dienstbaar erf. De thans door ons behandelde dienstbaarheden zijn de eenige door ons regt erkende; de bepalingen daaromtrent zijn grootendeels uit het Romeinsche en Fransche regt overgenomen. Slavernij, lijfeigenschap en alle andere persoonlijke dienstbaarheden, van welken aard, of onder welke benaming ook bekend worden in ons rijk niet geduld. Heerendiensten bestaan hier dus niet; — hand- en spandiensten kunnen, waar ze bestaan en geregeld zijn, nog gevorderd worden als eene belasting in natura. Andere op den grond klevende lasten of dienstbaarheden, ontstaan in oudere tijden onder lang veranderde omstandigheden herkomstig uit het leenregt, de lijfeigenschap, het markeregt of haren oorsprong hebbende in vroeger gemeenschappelijk, onverdeeld grondbezit zijn gelukkig verdwenen, daar zij alle nadeelig werkten op den landbouw, omdat zij verbetering en goede bebouwing van den grond tegenhielden.
