Hypotheek is een zakelijk recht op een onroerende zaak, teneinde op de opbrengst daarvan een schuldvordering te verhalen bij voorrang boven andere crediteuren. Voorwerp van hypotheek.
Hypotheek kan worden gevestigd op alles, wat onroerend is, zooals de grond, gebouwen, erfpachtsrecht en vruchtgebruik van onroerende goederen.Vestiging van hypotheek
De hypotheek komt tot stand bij notarieele acte uit kracht waarvan het recht wordt ingeschreven in de openbare registers ten hypotheekkantore. Zonder inschrijving komt de hypotheek niet tot stand. De datum der inschrijving bepaalt de rangorde der hypotheken, indien op een onroerend goed meer dan één hypotheek is gevestigd.
Hypotheek strekt zich uit tot de gebouwen op den grond gevestigd
Indien de hypotheek wordt gevestigd op den grond, strekt zij zich automatisch uit tot de gebouwen, die later op dien grond worden gevestigd. Alleen hij, die eigenaar is van een onroerend goed, kan dit met hypotheek bezwaren.
Inhoud der hypotheekacte.
De hypotheekacte bevat meestal het volgende :
1e. aanwijzing van schuldenaar en schuldeischer;
2e. het bedrag der schuld en de wijze van aflossing;
3e. het bedrag der rente en de rente verschijndagen;
4e. de gevallen, waarin de schuld opeischbaar wordt, b.v. bij faillissement van den schuldenaar en bij inbeslagneming van het onroerend goed;
5e. de omschrijving van het verhypothekeerde onroerend goed, b.v. een huis en erf te Amsterdam aan de Keizersgracht no. 20, kadaster sectie B, no. 1200, groot twee en zestig ca;
6e. verschillende hypotheekbedingen. Daartoe behooren de volgende :
a. Het huurbeding. Hierdoor wordt de schuldenaar beperkt in de wijze van verhuren. Indien dit beding niet gemaakt is, zou de schuldenaar den hypotheekhouder kunnen benadeelen door het onroerend goed voor een langen tijd en tegen een geringen huurprijs te verhuren. Het goed zou dan wel eens onverkoopbaar kunnen worden, daar een kooper van een huis gebonden wordt door een bestaande huur, welke de vroegere eigenaar van het perceel heeft gesloten. (Zie art. 1230 en 1612 B. W.)
b. Het assurantiebeding. Hierbij wordt bepaald, dat bij brand de assurantievergoeding in de plaats der hypotheek treedt. De assuradeur zal dan de vergoeding niet betalen aan den schuldenaar (de verzekerde) maar aan den hypotheekhouder. Dit beding wordt aan den verzekeraar meegedeeld. (Art. 297 W. v. K.).
c. Het beding van de onherroepelijke machtiging tot verkoop. In de hypotheekacte wordt de crediteur door den schuldenaar onherroepelijk gemachtigd om het onroerend goed, waarop de hypotheek rust, in het openbaar te doen verkoopen, indien de schuldenaar in gebreke is om zijn schuld te betalen. De hypotheekhouder kan dan op de koopsom verhalen zijn vordering met de rente. Is er een overschot, dan komt dit ten goede aan latere hypotheekhouders of van den schuldenaar. Komt de hypotheekhouder te kort, dan kan hij daarvoor de andere goederen van den schuldenaar aanspreken. Het beding van de onherroepelijke machtiging tot verkoop kan alleen door den eersten hypotheekhouder worden gemaakt.
Indien de tweede hypotheekhouder zijn verhaal uitoefent, legt hij beslag op het verhypothekeerde goed. Het gevolg daarvan is, dat de eerste hypotheek opeischbaar wordt, zoodat bij wanbetaling daarvan, de eerste-hypotheekhouder tot verkoop overgaat. Een eventueel overschot zal door hem worden gedeponeerd op de griffie der rechtbank ten bate van de latere hypotheekhouders. (Zie art. 1223 B. W.)
d. Het verbod van zuivering. Indien het verhypothekeerde goed publiek wordt verkocht en het brengt niet genoeg op om alle hypotheken te voldoen, kan de kooper aan de rechtbank zuivering vragen binnen een maand na de veiling. De kooper wendt zich tot de rechtbank door middel van een procureur. De rechtbank benoemt een rechtercommissaris, die de koopsom onder de hypotheekhouders verdeelt en die hypotheken doet royeeren, voor zoover zij uit den koopprijs niet kunnen worden betaald. De eerste hypotheekhouder kan het beding maken, dat zonder zijn toestemming het onroerend goed niet gezuiverd mag worden. (Zie art. 1254 B. W.)
Crediethypotheek
Behalve de gewone hypotheek kent men in de practijk nog de z.g. crediethypotheek, welke vooral bij het bouwen van huizen voorkomt. Bij de gewone hypotheek wijst de acte het bedrag van de reeds bestaande schuld aan. Bij de crediethypotheek beteekent het bedrag, in de acte genoemd, het maximum, dat de schuld kan bereiken. De hoegrootheid van hetgeen werkelijk schuldig is, zal van elders moeten worden bewezen, b.v. door schuldbekentenissen of accepten. Bij een crediethypotheek heeft men te doen met een z.g. vlottende schuld. Nu eens is ze hooger door het opnemen van geld en dan weer lager door terugbetalingen.
De crediethypotheek wordt ingeschreven voor het maximumbedrag, omdat de schuld tot dat bedrag kan oploopen. Het ingeschreven bedrag zegt dus niets omtrent de werkelijke schuld.
Te niet gaan der hypotheek
De hypotheek gaat te niet:
1e. door aflossing der schuld;
2e. door vermenging, b.v. indien de hypotheekhouder eigenaar wordt van het onroerend goed;
3e. door zuivering;
4e. door afstand van het hypotheekrecht, gedaan door den hypotheekhouder. Is een hypotheek te niet gegaan, dan moet nog de inschrijving ten hypotheekkantore worden doorgehaald krachtens een notarieele acte, waarbij de hypotheekhouder den hypotheekbewaarder machtigt tot de doorhaling. (Zie de artt. 1208— 1268 B. W.).
