is een maatschappelijk zeer belangrijke overeenkomst, waarbij de ene partij aan de andere genot van een zaak gedurende een beperkte tijd en tegen een bepaalde prijs afstaat. In het Romeinse recht onderscheidde men huur van goederen (locatio conductio rei) en huur van diensten (locatio conductio operis en operarum).
Ook het Ned. B.W. van 1838 huldigde deze klassieke indeling. In het jaar 1907 echter is de Titel over huur en verhuur (Titel VII van Boek III B.W.) verkleind, doordat de „huur van diensten, werk en nijverheid” overgebracht werd naar een nieuwe titel VII a („Van de overeenkomsten tot het verrichten van arbeid”). In 1937 verdween uit de Titel over huur en verhuur de „huur van landerijen”, doordat de pachtovereenkomst in een afzonderlijke Pachtwet geregeld werd (z pacht). De nieuwe wettelijke regeling van de huurkoop is (als species van koop en verkoop) terecht in de Titel over koop en verkoop geplaatst.De overeenkomst van huur en verhuur kan mondeling aangegaan worden. Met ’t oog op het bewijs verdient een schriftelijke huurovereenkomst aanbeveling. Bij huizen is deze regel en gebruikt men vaste modellen (standaardcontracten).
Zowel lichamelijke zaken, als ook bepaalde rechten kunnen verhuurd worden. Naast huur van onroerend goed komt tegenwoordig meer dan vroeger huur van roerend goed (auto’s, fietsen, piano’s enz.) voor. De zgn. loketovereenkomst is een huurovereenkomst (z bewaargeving). Volgens de H.R. behoeft de huurprijs niet in geld te bestaan.
De wettelijke bepalingen omtrent huur zijn aanvullend recht, d.w.z. het staat partijen vrij er bij contract van af te wijken. Grotendeels zijn zij voor onroerend goed geschreven. Tegenwoordig worden zij meestal analogisch op roerend goed toegepast.
De verhuurder is verplicht om:
1. het verhuurde goed aan de huurder te leveren;
2. het goed te onderhouden en de noodzakelijke reparaties te verrichten ;
3. de huurder het rustig genot van het verhuurde te doen hebben.
Ook moet hij instaan voor gebreken van het goed, welke het gebruik verhinderen of ernstig belemmeren. Geringe en dagelijkse reparaties zijn voor rekening van de huurder.
De huurder is verplicht om:
1. de huurprijs op de bepaalde termijnen te voldoen;
2. het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig de bestemming te gebruiken;
3. het goed na het einde der huur terug te geven. Hij is aansprakelijk voor alle schade, gedurende de huurtijd aan het verhuurde toegebracht, tenzij hij bewijst, dat de schade niet aan zijn schuld te wijten is (art. 1600 B.W.; zie verder 1601 en 1602 B.W.).
De verhuurder is voor zijn vorderingen op de huurder (huurpenningen, reparatiekosten enz.) wettelijk bevoorrecht boven andere schuldeisers op de stoffering van het gehuurde goed. Met dit exorbitant voorrecht van de verhuurder hangt samen de verplichting van de huurder van een huis om dit van genoegzaam huisraad te voorzien.
De huurder mag zonder toestemming van de verhuurder het goed niet aan een derde verhuren. Wanneer het gehuurde in een huis of woning bestaat, die de huurder zelf bewoont, mag deze echter een gedeelte daarvan onderverhuren. In de jaren na Wereldoorlog II is de onderhuur een zeer veel voorkomend verschijnsel.
Mondeling aangegane huur eindigt, ook al is er een tijd bepaald, eerst na opzegging van de huur met inachtneming der plaatselijk gebruikelijke termijnen. Schriftelijk aangegane huur eindigt op de bepaalde dag ook zonder opzegging. Blijft na beëindiging van een schriftelijke huur de huurder in het bezit, dan ontstaat daardoor een nieuwe huur met de gevolgen als van een mondelinge huur. Huur eindigt niet door de dood van een der partijen. Bij faillissement van de huurder wordt de huur opzegbaar. Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door enig toeval geheel vergaat, vervalt de huurovereenkomst van rechtswege.
Huur is geen zakelijk recht. Toch is er een zakelijk element in de huur door de regel dat ,,koop geen huur breekt”. Op het moment van de levering gaan de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst automatisch op de nieuwe koper over. De desbetreffende wetsbepaling (art. 1612 B.W.) wordt analogisch op andere vervreemdingen van het verhuurde (inbreng in een vennootschap e.d.) toegepast. Zij geldt ook voor roerend goed. Bovendien geeft de rechtspraak de huurder het recht om bij stoornis door een derde zelfstandig met een vordering uit onrechtmatige daad hiertegen op te treden.
Zowel in Wereldoorlog I als in Wereldoorlog II zijn met het oog op de nijpende woningnood in vele landen wettelijke regelingen in het leven geroepen om de huurders tegen opdrijving der huurprijzen en tegen onredelijke uitzettingen te beschermen. De desbetreffende Nederlandse noodwetten uit Wereldoorlog I hebben tot 1927 gegolden. De bezettingsregelingen uit Wereldoorlog II (Huurprijsbesluit, Huurprijsuitvoeringsbesluit, Huurprijsbesluit Nieuwbouw en Huurbeschermingsbesluit) zijn nu overgegaan in de Huurwet 1950. Deze regelt de huurprijzen en de bescherming der huurders van onroerend goed. Vaststelling der betalingsverplichting ligt in handen van de kantonrechters met huur-advies-commissies als advieslichamen. Na beëindiging van de huur kan de verhuurder slechts in vijf limitatief opgesomde gevallen ontruiming van het gehuurde vorderen.
Naast de (privaatrechtelijke) Huurwet-1950 grijpt de (administratiefrechtelijke) Woonruimtewet-1947 diep in de contractvrijheid en de beschikkingsmacht bij huur in, doordat men niet altijd meer vrij is in de keuze van zijn wederpartij en tegen zijn wil een huurder opgedrongen kan krijgen. Men kan thans nog niet zeggen in hoeverre de huidige wettelijke beperkingen van de contractvrijheid t.a.v. verhuring, waardoor ook de huurovereenkomst — naast bijv. het arbeidscontract en de pachtovereenkomst — van een vrij (autonoom) meer een geleid (heteronoom) contract geworden is, tijdelijk dan wel blijvend zullen zijn.
PROF. MR J. VALKHOFF
Lit.: P. W. Kamphuisen, Bijzondere overeenkomsten (1945); S. van Brakel, Leerb. v. h. Ned. Verbintenissenrecht, dl 2 (1950); J. Valkhoff, Het Huurbeschermingsbesluit in de Rechtspraak (1950).
Het BELGISCH Burgerlijk Wetboek, in de Titel over het huurcontract (Bk III, Titel 8), zegt in art. 1708 dat er twee soorten huurcontracten zijn: de huur van goederen en de huur van werk. Elk van beide soorten contracten wordt evenwel onderverdeeld in verschillende klassen.
Tot de huur van goederen behoren de huishuur (de verhuring van huizen en die van meubelen) en de pacht (de verhuring van landeigendommen; Z pacht). Behoort ook tot de verhuring van goederen: de veepacht, zijnde de verhuring van dieren waarbij de winst verdeeld wordt tussen de eigenaar en degene aan wie deze zijn dieren toevertrouwde; en verder nog de garfpacht, contract waarin de pacht bestaat in een deel van de vruchten welke de hoevenaar jaarlijks aan de eigenaar betalen moet.
Onder huur van werk en van diensten vallen de contracten van werkverhuring door dienstboden, werklieden en bedienden, voerlieden en schippers. De meeste van die huurcontracten, behelzende verhuring van werk of van diensten, worden thans geregeld door bijzondere wetten. Dit is het geval met het arbeidscontract (wet van 10 Mrt 1900), het dienstcontract (wet van 7 Aug. 1922), de regeling van het wervingscontract der zeelieden (wet van 5 Juni 1928).
Tot de huurcontracten dienen nog gerekend te worden: de bestekken, aannemingen of vaste accoorden (z aanneming van werk) betreffende het uitvoeren van een werk tegen een bepaalde prijs, wanneer de grondstof geleverd wordt door hem voor wie het werk wordt uitgevoerd, en de jachtpacht, dat het contract is waarbij de eigenaar zijn jachtrecht verhuurt.
Aangaande de overeenkomst van huur en verhuur, en meer bepaald aangaande de verhuring van goederen, zijn in België over het algemeen dezelfde beginselen en wettelijke regeling van toepassing als in Nederland. In tegenstelling echter met het Nederlands burgerlijk recht, heeft de huurder in principe het recht om de verhuurde zaak in onderhuur te geven, en zelfs het recht om zijn huur aan een derde af te staan (art. 1717 B.W.).
De Belgische wetgever heeft in het bijzonder de huur geregeld van goederen bestemd tot handeldrijven (wet van 30 Mei 1931, thans in bespreking in het Parlement waar een gans nieuw ontwerp van wet in behandeling is).
De wet van 30 Mei 1931 heeft de huurders van handelshuizen tegen zekere misbruiken vanwege de eigenaars trachten te beschermen. Deze wet heeft het uitdrukkelijk ontbindend beding voor alle huispachten afgeschaft; zij beperkt de vrijheid van de eigenaar om onderhuur of afstand van huur van een goed, dienend tot de handel, te verbieden, met dien verstande, dat dit verbod niet toepasselijk zal zijn indien de onderhuur of afstand van huur, samen met de cessie van de handel, heeft plaatsgehad. Ten derde kent de wet, onder bepaalde voorwaarden, aan de huurder van een goed, dat voor de kleinhandel dient, het recht toe om, bij het einde der huur, een vergoeding te vorderen wegens de meerwaarde die dat handelshuis, dank zij zijn werkzaamheid, verkregen heeft.
Ook in België zijn sinds Wereldoorlog I en II allerhande tijdelijke en uitzonderlijke wetten uitgevaardigd in zake huishuur, om de huurders te beschermen tegen opdrijving van huurprijzen en onredelijke uitzetting.
Aan speciale reglementen, ditmaal van dwingend recht, zijn onderworpen de administratieve verhuringen, die onroerende goederen van Staat, Provincie, Gemeente of van openbare instellingen tot voorwerp hebben. De verhuringen van hun landeigendommen zijn onderworpen aan de wet van 7 Mei 1929.
PROF. DR A. KLUYSKENS
Lit.: A. Kluyskens, Beginselen van Burgerlijk Recht, dl IV (1934), De Contracten; H. de Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T. IV (Bruxelles 1943); M. la Haye et Jos. Vankerckhove, Commentaire de la loi du 31 juillet 1947 portant des dispositions exceptionnelles en matière de Baux à Loyer (Bruxelles 1947); K. Brants (C. Ketelaer en G. de Ridder), Het Belgisch gemeenterecht (Brussel 1945).
