De boeken, onder dezen en, vooral in het oud-Duitsche regt, onder verschillende andere namen bekend, bevatten in het algemeen de omschrijving van alle grond- en andere onroerende eigendommen, en van de daarmede gelijkgestelde zakelijke regten, met opgave van hunne grootte, hun toebehooren, geregtigheden, lasten en bezwaren.
Naarmate van hunne bestemming zijn zjj van publiekregteljjken of van privaatregteljjken aard. Publiekregtelijke zijn ze, wanneer ze ingevoerd zijn en gehouden worden, om tot grondslag te dienen van de heffing van ’s lands belastingen: het geheele landsgebied wordt in districten verdeeld, en al de daarin gelegen landelijke eigendommen met al de daaraan verbonden publieke en private lasten er in opgenomen, als maatregel van administratie om de heffing der belastingen en andere lasten te vergemakkelijken, en de opbrengst er van te verzekeren. Van privaatregtelijken aard zijn die grondboeken, waarin óf alleen de koop — óf elke andere overgangstitel, benevens de stukken, waardoor eene schuld of eenig ander zakeljjk regt op den grond is gevestigd, wordt opgenomen, — óf de zulke, waarin — en dit zjjn de grondboeken in den eigenlijken, waren zin — alle erven, landelijke eigendommen, en daarmede gelijkgestelde zakelijke regten, naauwkeurig worden omschreven, met vermelding van de titels van aankomst, van de overgangen en van de namen der nieuwe verkrijgers. Tevens vindt men daarin aanteekening gehouden omtrent den aard van den eigendom der onroerende goederen en zakelijke regten, — de uitbreiding of beperking van de daaromtrent bestaande regten — en verder omtrent al de daarop gevestigde schulden, b. v. hypotheken — als andere lasten — zooals grondrenten, tienden, enz. — De grondboeken hebben derhalve meer dan ééne bestemming. Zij kunnen dienen, om de administratie van ’s lands financiën gemakkeljjker te maken; om naauwkeurig den aard, den omvang en de grenzen van de regten op onroerende zaken en regten te bepalen, en daaraan door specialiteit en publiciteit meerdere zekerheid en derhalve regtsveiligheid te verschaffen; om de door derden op die goederen verworven zakelijke regten te handhaven en te beschermen, en zoodoende het crediet, voorzoover het met den grond in betrekking komt, te bevestigen.
Reeds Karei de Groote beval de opneming en beschrijving van al de landelijke eigendommen in zijn rijk, om de resultaten daarvan in grondboeken neêr te leggen. Zoodra in de maatschappij de landbouw een bedrijf is geworden, en de bevolking diensvolgens vaste woonplaatsen heeft ingenomen, wordt de bebouwde grond eene van de voornaamste der maatschappelijke bezittingen. Al is hij niet de eenige, toch zeker blijft hij langen tijd de aanzienlijkste bron van inkomen, en daardoor van welvaart. Het ligt voor de hand, dat de Staat, ter voorziening in zijne behoefte aan middelen, die bezitting met lasten bezwaarde. Gedwongen of vrijwillig — tot afkoop vaak van andere persoonlijke dienstbaarheden — werden tal van bezwaren van allerlei aard en strekking er op gelegd.
Het leenstelsel schiep daarnevens eene menigte lasten, geregtigheden, bezwaren, die op den bodem kleefden: ’t verschil van standen met ongelijke regten en pligten — ridderen boerenstand — gaf aanleiding tot het ontstaan van verschillende soorten van goederen, die zeer ongelijkmatig met allerlei regten en lasten waren bezwaard. De Kerk vond ook hare voorname bron van inkomsten in zakelijke regten van genot, onderscheiden van aard en omvang, die door haar bij vervreemding van het goed ten laste van de opvolgende eigenaren werden gevestigd. Ook onder de burgers onderling was de grond zoo goed als de eenige ware bezitting van eenige beteekenis: dientengevolge was ook het vestigen van tijdelijk of voortdurend pandregt op den grond zoo goed als de eenige vorm van crediet verleenen. Zulk een mengelmoes van publieke en private regten en bezwaren, door niemand geheel gekend, en te zamen, als ieder op zich zelf, onnaauwkeurig begrensd, stond natuurlijk niet alleen den bloei van den landbouw zeer in den weg, maar maakte den eigendom van land en van zakelijke daarop gevestigde regten zeer onzeker, en derhalve minder in waarde. Geen wonder, dat vele vorsten, reeds in ’t begin der Middeleeuwen, vooral in Duitschland, op de gedachte kwamen om grondboeken aan te leggen, ten einde in dien toestand van verwarring verbetering aan te brengen. Reeds in het oud-Duitsche regt had de overgang van eigendom van vast goed paats door opdragt of levering, vergezeld van zinnebeeldige formaliteiten, in het openbaar ten einde het feit in het geheugen van het publiek te prenten, vooral van de jeugd, opdat in latere jaren de vaststelling der grenzen in hunne herinnering mogt blijven bestaan. De vestiging van zakelijke regten eischte dergelijk ceremonieel, met gelijk doel bewerkstelligd. Later geschiedde die opdragt in tegenwoordigheid en op het gezag van het geregt: elders ook onder medewerking van de geestelijken.
Het geschrift, dat tot bewijs der handeling werd opgemaakt en plegtig bezegeld, werd ingeschreven in een register, en in originali of in copie bij het geregt bewaard. Toen dat houden van zulk een register op hoog gezag werd bevolen, en daaraan authenticiteit was verleend — toen het een publiek archief was geworden van al de stukken, die tot onderwerp hadden regtshandelingen betrekkelijk den grond en de daarop gevestigde regten — toen was de grondslag daar voor de latere grondboeken, en de registers van hypotheken. Zal het doel, dat men er mede beoogt, naar eisch bereikt worden, dan is het bestaan van een goed ingerigt kadaster onmisbaar (zie aldaar). De aard der bestaande grondboeken is nog verschillend, naarmate van de kracht, die men aan de daarin vervatte inschrijvingen toekent. In elk geval dienen ze te voldoen aan deze beide vereischten: publiciteit en specialiteit. Onder het eerste verstaat men, dat de boeken zijn openbare stukken, ten allen tijde voor het publiek toegankelijk — ’t zij men een dadelijk en regtstreeksch belang kan aantoonen, of niet, — ten einde door het nemen van inzage, uittreksels of afschriften zich op de hoogte te stellen van alle daarin geconstateerde regtshandelingen.
Specialiteit beteekent hier, dat de eigendommen en regten in de grondboeken naauwkeurig worden beschreven, — dat de inhoud, grootte en aard der perceelen, benevens de grenzen, juist worden opgegeven, — dat de soort en omvang der op den grond gevestigde regten en lasten precies worden aangeduid, zoodat er duidelijk kan blijken, aan welke beperkingen het regt van den eigenaar is onderworpen. Geen twjjfel mag er blijven bestaan omtrent de hoedanigheid en hoegrootheid der op den grond gevestigde schulden, ’t zij deze op zich zelven als zelfstandige regten zijn gevestigd, of dat zij accessoire regten zijn, strekkende tot zekerheid voor de nakoming van eenige andere op zich zelve staande verbindtenis. De titels van aankomst, de bewijzen van overgang, behooren met de namen der verkrijgers op even duidelijke wijze te worden ingeboekt. In de grondboeken van sommige landen worden de inschrijvingen in de boeken, meer of minder volledig gehouden overeenkomstig de hierboven gestelde vereischten, gehouden voor volledig bewijs van de daarin opgenomen regtshandelingen en feiten : in andere landen constatéren zij alleen het bestaan der titels en bewijzen, wier regtskracht, hoewel niet geheel onafhankelijk van de inschrijving, toch buiten haar om kan worden bestreden en ontzenuwd door tegenbewijs. In ’t eerste geval is de ingeschreven persoon eigenaar of regthebbende door de inschrijving, en behoeft hij zijn regt door geen ander middel te staven: in ’t laatste kan de deugdelijkheid van den ingeschreven titel worden aangetast en 't bewijs worden geleverd, dat de ingeschreven regthebbende nooit regt op de zaak heeft gehad, of minder dan geboekt is, of, dat hij zijn regt geheel of ten deele heeft verloren.
Voor de deugdelijkheid van beide stelsels valt veel te zeggen, zooals ook beide hunne bezwaren hebben. In het eerste stelsel moet de waarde, geldigheid en de kracht der handelingen en titels ter beoordeeling worden gesteld van den ambtenaar of het collegie, met het houden der boeken belast: in het tweede wordt de waardéring der gepubliceerde feiten en stukken aan het oordeel der belanghebbende partijen overgelaten, die, bij verschil van opvatting, de beslissing van den gewonen regter daarover kunnen inroepen. De overmagt, door het grondbezit en daarmee zamenhangende regten als voornaamste bezitting in ’t publiek en ’t privaat leven uitgeoefend, begint meer en meer te wijken voor de steeds toenemende waardevermeerdering der roerende goederen. De regtshandelingen, waarvan deze ’t onderwerp zijn, vereischen -weinig omslag en formaliteiten.
Volkomene gelijkstelling van ’t vast goed met het roerend in dit opzigt is onraadzaam; maar ook bij de handelingen betrekkelijk immobilaire zaken en reëele regten zij de eenvoudige wilsverklaring van partjjen hoofdzaak, en worde de kracht der handeling aan zoo weinig mogelijke formaliteiten gebonden. De werking der handeling tegenover derden worde afhankelijk gesteld van eene doelmatige wijze van publicéren. Streng houde men vast aan de beginselen van publiciteit en specialiteit.
