Vastgoedmanagement

Willem G. Keeris (2018-2019)

Gepubliceerd op 30-05-2019

Bandbreedte

betekenis & definitie

Bandbreedte is het algemeen gehanteerde, niet gespecificeerde begrip, waarmee een bepaald waardeverschil wordt aangeduid, bepaald door twee gestelde grenswaarden, dat de ruimte aangeeft waarbinnen data – afhankelijk van de context – liggen, mogen liggen, of moeten lig-gen, c.q. toekomstige data naar verwachting zullen komen, zouden kunnen komen, of zouden mogen komen te liggen. Ook wel genoemd: marge.

Zie ook: data en kans.

Het begrip is niet eenduidig gedefinieerd.

Zo wordt het ook wel geïnterpreteerd als het beeld, dat de spreiding van de afzonderlijke data uit een databestand toont, waarbij het gaat om het geconstateerd waardeverschil tussen de verkregen minimale en maximale waarde uit dat databestand op een bepaald moment, dan wel – afhankelijk van de context – qua verwachte ontwikkeling in de tijd gezien. Ook wel genoemd: spreidingsbeeld.

Zie ook: factor, prestatie-indicator, scenario en waarde.

Het door elkaar gebruiken van de begrippen bandbreedte, marge en spreidingsbeeld kan ver-warrend zijn. Want die drie begrippen verschillen qua nuances onderling. Dit zal worden toe-gelicht aan de hand van voorbeelden op basis van de door taxateurs toegekende taxatiewaar-den aan vastgoedobjecten in vergelijking met de vervolgens gerealiseerde verkoopresultaten van die objecten: de zogenaamde ‘soll’- en ‘ist’-situatie.

Het uitgangspunt van een taxatiewaarde behoort te zijn, dat het de reële verwachting, als reële schatting, voor het gewaardeerde vastgoedobject weergeeft van de in de vastgoedmarkt, op dat moment, na een zorgvuldige procedure en gegeven de situationele omstandigheden, te be-halen verkoopresultaat. Er kunnen veel redenen aangevoerd worden, waarom er áltijd sprake is en zal zijn van een verschil in waarde in dat opzicht. De belangrijkste zijn wel, dat waarde gebaseerd is op persoonlijke inschattingen van de actuele situatie en visie op toekomstige ontwikkelingen, terwijl het verkoopresultaat het product is van een later in de tijd gevoerd onderhandelingsproces. Er is dus algemeen sprake van een zekere bandbreedte tussen ver-wachting en realisatie. Zo gezien kan de taxateur dan ook niet achteraf aangesproken worden op een gebleken verschil tussen diens taxatiewaarde en de verkoopwaarde. Waaraan die doel-groep ter eigen verdediging nog toevoegt, dat taxeren ook geen wetenschap is. Een bepaalde mate van onbetrouwbaarheid van de toegekende waarde wordt dus normaal geacht, zodat die waarde gepaard gaat met een zekere te accepteren foutmarge.

Zie ook: object, product, taxateur, taxatiewaarde, vastgoedmarkt, vastgoedobject en verkoop.

Dat mag dan zo zijn, tenzij het gaat om een té opmerkelijk groot waardeverschil, zowel in posi-tieve als negatieve zin; positief is weliswaar gunstig, maar is wel afwijkend van de eerdere verwachting en daardoor óók als negatief te zien. Dan kan een (beetje) meer inbreng vanuit de wetenschap node gemist worden. Dergelijke soll/ist-vergelijkingen werden al een aantal keren door de Royal Institution of Char-tered Surveyors’, RICS, via onderzoek opgesteld voor meerdere landen, waaronder Neder-land. Dat was op nationaal niveau qua beschikbare afgesloten verkoop/koop-vastgoedtransacties in de gehele vastgoedmarkt. En die onderzoeksresultaten gaven steeds een véél te aanzienlijk spreidingsbeeld te zien, zowel positief als negatief, wat de aanleiding tot die analyses ondersteunde. Om meer duidelijkheid te kunnen bieden, werd het gevonden totale spreidingsbeeld, op basis van die ingewonnen waardeverschillen, onderverdeeld in drie pro-centuele bandbreedten. Daarvoor werd aangehouden +/– 10 %, 15 % en 20 %, wat vervol-gens nog als restpost een aanzienlijk percentage opleverde met een nóg groter waardeverschil. Gegeven die praktijkresultaten, wordt vrij algemeen gesteld, dat een afgegeven taxatiewaarde met (zeker) +/– 10 % foutmarge geïnterpreteerd moet worden als bandbreedte voor het ‘juist’ zijn ervan – en daarmee indirect gesteld het ‘bruikbaar’ zijn ervan. Zie ook: analyse, onderzoek, RICS en transactie.

Hiervoor is al gesteld, dat de toekenning van waarde aan een vastgoedobject gebaseerd is op persoonlijke inschattingen en visies. En op dat punt zullen alle taxateurs op onderdelen van elkaar verschillen – met als uitkomst verschillende verwachtingen ten aanzien van de ver-koopwaarde. Uit onderzoek is gebleken, dat dit ook het geval is. Zodat een vastgoedobject meerdere waarden toegekend krijgt, wanneer daarvoor meerdere taxateurs hun taxatiewaarden afgeven. Daarmee wordt een spreidingsbeeld gecreëerd van eraan toe te kennen waarden. Wat tot de conclusie moet leiden, dat géén van die taxatiewaarden mogelijk de juiste waarde heeft benaderd.

De twee grenswaarden van dat spreidingsbeeld geven de bandbreedte aan, waar-binnen die uitgebrachte waarderingen zijn te plaatsen. Maar omdat ook die beide waarden een mate van onbetrouwbaarheid hebben, zowel positief als negatief, zou de feitelijk aan te hou-den bandbreedte, waarbinnen de juiste taxatiewaarde zou vallen, niet door de twee verkregen extreme waarden moeten worden bepaald. Die grenswaarden hebben namelijk als het ware (veel) zeggingskracht verloren. Immers, wanneer nog meer taxaties zouden zijn uitgebracht, was er zeker sprake van nog meer variatie in de waarderingen, met een ander spreidingsbeeld daarvan als gevolg. Met de mogelijkheid, dat er dan andere extreme waarden verkregen zou-den kunnen zijn. Dus is het hanteren van de bandbreedte uit dat onderzoeksresultaat te kort-zichtig en zou daarvoor ook een extra marge aangehouden moeten worden, zoals ook voor elke afgegeven taxatiewaarde zou moeten gelden. Zie ook: proces, taxatie, verkoopwaarde en waarderen.

Dit twee voorbeelden maken duidelijk, dat het begrip bandbreedte bepalend en dienend kan zijn aan dat van het spreidingsbeeld, maar dat die beide begrippen niet hetzelfde zijn. En dat meer-dere keren sprake is van een marge, waarbij aan dat begrip dan steeds een andere interpretatie wordt gegeven, zonder dat het om de bandbreedte zelf gaat. Het gaat dus om drie op zichzelf staande, maar sterk gerelateerde begrippen.

Tags: analyse – data – factor – kans – marge – object – onderzoek – prestatie-indicator – proces – product – RICS – scenario – spreidingsbeeld – taxateur – taxatie – taxatiewaarde – transac-tie – vastgoedmarkt – vastgoedobject – verkoop – verkoopwaarde – waarde – waarderen.