Beheerpiramide is de benaming binnen de vastgoedmarkt van het piramidevormig weergege-ven, gelaagd opgebouwde grafische model, dat de verschillende vastgoedmanagement ken-merkende aggregatieniveaus van een beleggingsinstelling weergeeft, verlopend van het vast-goedobjecttot en met de vastgoed-beleggingsportefeuilleniveau en de markten waarbinnen gefunctioneerd wordt.
Zie ook: beleggingsinstelling, beleggingsportefeuille, markt, vastgoedbelegger, vastgoedma-nagement, vastgoedobject en vastgoedmanagement-organisatie.
Wat betreft de beleidsniveaus worden daarbij onderscheiden aan de top het strategisch beleids-niveau, vervolgens centraal gelegen het tactisch beleidsniveau en aan de basis het operationele niveau. Daaraan zijn de gangbare Engelstalige benamingen toegevoegd van de corresponde-rende managementfuncties, te weten 1e fund- en portfoliomanagement, 2e assetmanagement en (eventueel) accountmanagement en 3e propertymanagement en servicemanagement. Zie ook: accountmanagement, assetmanagement, beleid, beleggingsbeleid, operationeel ma-nagement, portefeuillemanagement, property management, servicemanagement, tactisch be-leid, strategisch beleid.
Dat houdt dus in, dat elke laag van het beleidsniveau in twee delen gesplitst is. Wat ook logisch is, want het hoogste niveau dient steeds gericht te zijn op de beleidsbepaling voor dat betref-fende aggregatieniveau, terwijl het daaronder gelegen managementniveau gefocust dient te zijn op de consequenties daarvan op portefeuille-, c.q. objectniveau. Zodoende is er sprake op het strategisch niveau van het gericht zijn op de totale beleggingsinstelling, met vervolgens de focus op de vastgoedportefeuille. Bij het tactisch beleidsniveau gaat het om de concrete prak-tische vertaling van het kwalitatief geformuleerde strategische lange(re) termijnbeleid naar wat dat betekent voor de vastgoedportefeuille op de korte(re) termijn en vervolgens voor elk vast-goedobject afzonderlijk. Er is dan ook sprake van een strategisch/tactische en een tac-tisch/operationele gelaagdheid. En bij het operationele beleidsniveau gaat het om de actuele positionering van de objecten in hun marktsegmenten, inclusief de vastgoedmanagement-organisatie, om ten slotte bij het concrete beheer van elk object uit te komen, dat op jaarbasis werkt.
De gelaagdheid is daarbij die van het object- en het serviceniveau. Binnen deze beheerpiramide is een niveau niet meegenomen, hoewel die van zeer groot belang is, om niet te gedetailleerd te worden. Dat betreft namelijk het op afstand van de organisatie en uitvoering staande in- en externe toezicht. Ten eerste houdt dat in het functioneren van de Raad van Commissarissen, als de interne toezichthouder. En ten tweede de positie van het externe toezicht op de beleggingsinstelling door de AFM en DNB. Deze moeten geplaatst gedacht worden op het niveau van het fundmanagement, maar buiten de piramidale vorm daarvan.
Zie ook: AFM, DNB en toezicht.
Binnen de beheerpiramide is eveneens aangegeven de output-uitwisseling tussen de beleidsni-veaus. Van de basis naar de top geeft dat de drie niveaus te zien van uitgebrachte adviezen: op operationeel, tactisch en strategisch niveau. Waarop in omgekeerde volgorde gereageerd wordt met uit te voeren beleid, al dan niet expliciet geformuleerd. Deze toevoeging drukt een specifieke karakteristiek uit van vastgoed, namelijk dat de behaalde resultaten niet voor zich-zelf spreken. Zo is bijvoorbeeld het uitgangspunt steeds het theoretisch te behalen huurniveau, terwijl feitelijk een ander, meestal lager niveau in werkelijkheid gerealiseerd wordt. Daarom moet voortdurend de context van het operationele gebeuren per beleidsniveau aanvullend ge-rapporteerd worden. Daarvoor zijn per aggregatieniveau verschillende methoden gangbaar, zoals benchmarking.
Zie ook: benchmarking.
Tags: accountmanagement – AFM – assetmanagement – beleid – beleggingsbeleid – beleg-gingsinstelling – beleggingsportefeuille – benchmarking – DNB – markt – operationeel ma-nagement – portefeuillemanagement – property management – servicemanagement – tactisch beleid – strategisch beleid – toezicht – vastgoedbelegger – vastgoedmanagement – vastgoed-object – vastgoedmanagement-organisatie.
