De oudste stenen huizen in Zutphen zijn gebouwd na de stadsbranden in 1284 en rond 1305 en staan meestal op blokvormige percelen. Opvallend is het grote aantal oorspronkelijk vrijstaande dwarse huizen aan de straatzijde.
Deze huizen hebben een hoge begane grond, een verdieping en een opvallend hoge kap tussen met ezelsruggen afgedekte puntgevels.Bij deze topgevels zijn aan weerszijden van het centraal geplaatste schoorsteenkanaal vensters aangebracht. De oudste kelders in Zutphen hebben vaak een houten zoldering met randbalken op consoles. Woonhuizen uit de eerste helft van de 14de eeuw zijn voorzien van een kap met middenlangs-ondersteuning, een constructie die gezien kan worden als een overgang van een zuivere sporenkap naar een kap met jukken. Er is in Zutphen veel middeleeuwse bouwsubstantie bewaard gebleven, vaak verscholen achter jongere gevels. De grote middeleeuwse huizen zijn dikwijls in de 17de eeuw opgedeeld in kleinere woningen.
Middeleeuwse en 16de-eeuwse huizen Het Huis Leerinck (Agnietensteeg 9/Oudewand 100) is mogelijk één van de oudste profane huizen van Zutphen. Opvallend is de teruggelegen situering ten opzichte van de Oudewand. Dit smalle dwarse huis met zadeldak tussen puntgevels met ezelsruggen wordt gedateerd rond 1300. Die datering is gebaseerd op de romano-gotische blinde spitsboognissen met daarbinnen gekoppelde spitsbogen. Het huis kwam in 1401 in bezit van Willem Leerinck, eigenaar van de havezate 't Velde bij Warnsveld. De huidige kap stamt uit de tweede helft van de 16de eeuw.
Het voorhuis aan de Oudewand kreeg rond 1780 een nieuwe gevel in Lodewijk XVI-stijl, met een fraaie natuurstenen ingangspartij voorzien van siervazen. Het hoekpand Hof van Gelre (Houtmarkt 42-44) wordt in 1316 voor het eerst genoemd onder de naam ‘Morresterre’. Tot 1424 was het als taveerne in gebruik en in 1577 en rond 1616 is het huis in meerdere woningen opgedeeld. De kap stamt uit 1340 (d). De 14de-eeuwse kelder had oorspronkelijk een houten zoldering op randbalken. Inwendig zijn enkele vroeg-17de-eeuwse rankenschilderingen bewaard gebleven.
De gevel aan de Lange Hofstraat vertoont na de restauratie in 1969-'70 enkele bakstenen kruiskozijnen met rechte kalven. Het brede, diepe huis Zaadmarkt 85 heeft een kap met middenlangs-ondersteuning uit 1326 (d). De huidige voorgevel stamt uit circa 1830. Het forse dwarse pand dat bekend staat als de Munt (Rodetorenstraat 12) heeft een imposante kap met middenlangs-ondersteuning uit 1354 (d) en op de verdieping een samengestelde balklaag. Tussen 1478 en 1480 en opnieuw rond 1499 bood het pand onderdak aan de Zutphense munt. Eind 16de eeuw kwam het als herberg in gebruik.
Het huis kwam in 1641 in bezit van Hendrick Abbinck, die het liet verbouwen en voorzien van een katholieke schuilkapel. Toen kreeg het huis ook een kelder, een insteek en een hal. Begin 18de eeuw werd de benedenverdieping gemoderniseerd. Bij de restauratie in 1961 zijn de bakstenen kruisvensters met gebogen kalven gereconstrueerd. Het huis Zaadmarkt 92 heeft een kap uit 1370 (d) en inwendig een topgevel met gotische blindnissen. De neoclassicistische voorgevel is bij een verbouwing rond 1830 tot stand gekomen.
Het huis Beukerstraat 65-67 is een goed voorbeeld van een 14de-eeuws dwars huis. In de 17de eeuw is het gesplitst. Nummer 67 kreeg toen een achterbouw; nummer 65 kreeg bij een verbouwing in de 18de eeuw een derde bouwlaag. Het in 1351 (d) gebouwde huis Korte Hofstraat 14-16 maakte een vergelijkbare ontwikkeling door. De kap van nummer 16 is in 1981 afgebrand. Oudewand 94 is het uit 1356 (d) daterende linkerdeel van een groter pand, waarvan het rechterdeel vermoedelijk al in de 19de eeuw is verdwenen.
Doordat van dwarse huizen bij verbouwingen vaak zowel de zijtopgevels als bouwmuren gehandhaafd bleven, zijn ook bij ingrijpend verbouwde huizen nog resten van oudere gotische gevels en vensters te vinden. Dat is het geval bij de gevel van Zaadmarkt 94 (circa 1370) en de gotische trapgevel van Frankensteeg 13 (circa 1400). Een mogelijk eveneens nog 14de-eeuwse kern hebben de grote dwarse huizen Broederenkerkstraat 4, Spiegelstraat 5-7 (verhoogd rond 1550) en Zaadmarkt 100. Het dwarse huis Beukerstraat 52 heeft een 15de- of 16de-eeuwse kern en kreeg begin 19de eeuw een kroonlijst en een ingangsomlijsting. Forse huizen van laatmiddeleeuwse oorsprong zijn het diepe huis Nieuwstad 8 en de dwarse huizen Geweldigershoek 26 en Bornhovestraat 41. Het laatstgenoemde huis dateert uit 1505 (d) en heeft inwendig een gotische blindnis.
Eenvoudiger dwarse huizen met middeleeuwse resten zijn: Beekstraat 33 (15de eeuw), Raadhuissteeg 5-9 (15de eeuw), Heukestraat 58, Oudewand 14, Groenmarkt 30-32, Groenmarkt 35-39 en Waterstraat 12-14. Opvallend zijn ook twee panden op onregelmatige plattegrond. Het mogelijk laat-15de-eeuwse huis Turfstraat 15-17 heeft een afgeschuinde hoek met daarin een getoogde poort naar de Rosmolensteeg; oorspronkelijk was dit een afsluitbare toegang tot het dominicanerklooster. Op de wigvormige hoekpercelen bij schuin op elkaar aansluitende straten verrezen zogeheten beitelhuisjes. Een goed voorbeeld is het mogelijk laat-15de-eeuwse huis Turfstraat 26 op de hoek van Turfstraat en Beukerstraat. De smalle voorgevel kreeg rond 1850 een neoclassicistische winkelpui en het huis een kroonlijst met driepasversieringen tussen trigliefen.
Rond het midden van de 16de eeuw krijgen de huizen renaissance-vormen en decoraties. Het vroegste voorbeeld is het in 1549 gebouwde huis Het Bolwerck (Zaadmarkt 110) . Dit onderkelderde diepe huis, met rechts een latere aanbouw, verrees op het terrein van het voorm. hertogelijke bolwerk, dat na sloop in 1547 aan Joriën Warninckhoff was verkocht. Het huis is voorzien van speklagen en vensters in korfboognissen en een trapgevel met ezelsrugafdekking en pinakels. Hoewel de gevel in hoofdzaak nog laat-gotisch van vorm is, verwijzen de bekroning en de gevelsteen naar het begin van de renaissance. Het dwarshuis aan de westzijde is begin 17de eeuw aangebouwd. De houten ingangsomlijsting van dit bouwdeel dateert van een verbouwing in 1775, in opdracht van Johan Wilbrenninck en Mechteld Geertruid van Hasselt.
Bij een restauratie in 1939-'40, naar plannen van A.A. Kok, zijn de kruis- en schuifvensters gereconstrueerd. Iets meer vroege renaissance-invloeden toont het diepe huis Beukerstraat 44, dat is voorzien van een in- en uitgezwenkte topgevel met overhoekse en ronde pinakels. Deze gevel uit 1557 heeft zowel laat-gotische korfboofnissen als accoladebogen en naar renaissance-medaillons verwijzende ronde gevelopeningen. Huizen met 16de-eeuwse gevelstenen zijn Korte Hofstraat 2 (1548) en Turfstraat 4 (1579).
17de-eeuwse huizen
Na 1591 maakte Zutphen een nieuwe periode van bloei door waarbij niet alleen enkele grote panden verrezen, maar ook een flink aantal smalle en diepe huizen met een hoge begane grond. Deze huizen kwamen veelal tot stand op braakliggend terrein, zoals aan de Pelikaanstraat of Waterstraat. In een aantal gevallen zal men oudere dwarse huizen hebben vervangen door twee diepe huizen.
In 1615 liet Wolter Haeck het forse pand Houtmarkt 70 optrekken, waarvan sinds de verbouwing tot bank in 1924 alleen nog de uitzonderlijk rijke maniëristische voorgevel resteert. Deze in 1987 gerestaureerde trapgevel heeft veel zandstenen decoraties, waaronder ionische pilasters en frontons met schelpvullingen boven de vensters. De brede friezen tussen de verdiepingen zijn voorzien van maskerons en cartouches met opschriften en (later vlakgekapte) wapens. De Hof van Bronckhorst (Lange Hofstraat 1-3) nu onderdeel van het stadhuis bestaat uit een laat-middeleeuws dwars en een 17de-eeuws diep deel met daarachter een, nu overdekte, binnenplaats. Het middeleeuwse deel (nummer 1) heeft inwendig samengestelde balklagen en peerkraalconsoles; de 18de-eeuwse voorgevel is voorzien van een erker en een omlijste ingangspartij. Het andere deel (nummer 3) kwam in 1631 tot stand en is een fors diep pand met aan de zijkant een achtzijdige traptoren en aan de voorzijde een verhoogde halsgevel.
Deze rijke maniëristische voorgevel heeft door consoles ondersteunde friezen, klauwstukken met kwabmotieven en een segmentvormige bekroning. De omlijste ingangspartij stamt uit de 18de eeuw. Eenvoudige diepe huizen kregen trapgevels. De uit 1614 daterende trapgevel van Lange Hofstraat 26 heeft als bekroning een toppilaster op gebeeldhouwd kopje; op de toppilaster staat een schildhoudende leeuw. De trapgevel van Beukerstraat 42 heeft de jaartalankers ‘1641’; de achtergevel draagt de datering ‘1642’. Andere voorbeelden zijn te vinden bij Groenmarkt 31, Laarstraat 118 (1680) en Turfstraat 13.
De laatste heeft op elke trap een bescheiden klauwstuk in maniëristische vormen. Rijkere maniëristische vormen hebben de drie gevels van Groenmarkt 5-9. De trapgevel met zandstenen klauwstukken van nummer 5 dateert uit 1629. De gevels van de nummers 7 en 9 stammen uit 1631, toen deze panden in bezit kwamen van Roloff Jacobsz Becker. De geveltop van nummer 7 is bij een restauratie in 1970 herbouwd. De gevel van nummer 9 is een goed voorbeeld van de combinatie van een trapgevel en een in- en uitgezwenkte gevel.
Karakteristiek voor Zutphen zijn de maniëristische in- en uitgezwenkte topgevels met pilasters en horizontale bakstenen banden, ook wel Gelders-Overijsselse gevels genoemd. De vermoedelijk uit 1591 stammende gevel van Sprongstraat 13 is hier een goed voorbeeld van. Typisch Zutphens is de concave inzwenking tussen de drie toppilasters, zoals ook zichtbaar is bij de gevel van Laarstraat 48 uit 1632.
Gebruikelijker zijn convexe uitzwenkingen aan de top, zoals die ook veel in Deventer voorkomen. Voorbeelden van deze variant zijn te vinden bij: Barlheze 53, Barlheze 55, Nieuwstad 36 en het oorspronkelijke 16de-eeuwse beitelhuisje Oudewand 45 (topgevel in 1963 gereconstrueerd). Wat afwijkend van vorm zijn de gevels van Nieuwstad 30 en Nieuwstad 40 (1665). Bij eenvoudiger uitgevoerde in- en uitgezwenkte gevels zijn de pinakels door schouderstukjes vervangen. Deze variant is vooral zichtbaar aan achtergevels, zoals bij Lange Hofstraat 3, Beukerstraat 67 en Waterstraat 48. De voorgevel van het laatstgenoemde pand kreeg later een kroonlijst, evenals die van de naastgelegen panden.
Ook bij Nieuwstad 51 (1620), Pelikaanstraat 6 (1620) en Pelikaanstraat 8 (1621) zijn de gevels later van een kroonlijst voorzien. Opmerkelijk is de in- en uitgezwenkte topgevel van het dubbelpand Beukerstraat 81-83 uit circa 1630. De twee eigenaren lieten elk hun eigen helft van de gevel optrekken en beide delen hebben later ook een eigen ontwikkeling doorgemaakt. Andere voorbeelden van overlangs gesplitste, diepe huizen zijn Laarstraat 83-85 en Broederenkerkhof 7.
Rond het midden van de 17de eeuw ontstonden enkele (verhoogde) halsgevels waarvan de top is versierd met klauwstukken en door een (gebroken) segmentvormig fronton wordt afgesloten. De gevel Sprongstraat 6 uit 1645 is hier het rijkste voorbeeld van met zijn op de verdieping door frontons bekroonde vensters. Het huis werd in 1905 en opnieuw in 1942 gerestaureerd; toen kreeg het zijn huidige pui. Kuiperstraat 17, gebouwd in 1651, heeft een vergelijkbare gevel. Het heeft eveneens versieringen boven alle vensters waaronder doekfestoenen. De gevel met zijn in feite nog laat-maniëristische vormen wordt wel in verband gebracht met het werk van Emond Hellenraet.
Een soberder gevel, met klauwstukken en haakvoluten, heeft Zaadmarkt 84 uit 1660; het naastgelegen pand nr. 82 uit 1658 heeft zijn oorspronkelijke topgevel later verloren. Na sloop rond 1950 van het voorhuis (1664) resteert het achterhuis Rijkenhage 1, eveneens uit die tijd en bestaande uit een overkragende kamer aan de Berkel, ondersteund door een viertal houten korbeels met gesneden leeuwenfiguren. Daarnaast is een tweetal gemetselde bogen zichtbaar, gebouwd om dienst te doen als wasplaats.
Het pand Houtmarkt 73 heeft een laat-middeleeuwse oorsprong en kreeg in 1666 een nieuwe voorgevel. De gevel wordt op een wat curieuze wijze geleed door zeer slanke bakstenen (dorische) halfzuilen en de vensters zijn voorzien van frontons. De empire-vensters met gesneden zwikken stammen evenals de festoen, kroonlijst en nieuwe kap uit het begin van de 19de eeuw. Het naastgelegen pand stamt volgens een gevelsteen uit 1666.
Het Hof van Heeckeren (Kuiperstraat 9-13) bestaat uit drie, mogelijk laat-middeleeuwse, panden aan de 's Gravenhofzijde en aan de kant van de Kuiperstraat een rond 1670 gebouwde woonvleugel met twee haakse zijvleugels, waarvan één met wagenstalling. De classicistische gevels van het 17de-eeuwse gedeelte worden geleed door kolossale toscaanse pilasters. Aan de 's Gravenhofzijde verrees in 1697 een schelpenkoepel naar plannen van de Zweedse architect J. Horleman voor Walraven van Heeckeren van Nettelhorst, ambassadeur in Zweden. Het bakstenen, door een koepeltje afgesloten gebouw, is aan de binnenzijde bepleisterd met schelpen, gesmolten stukken glas, gesinterde steen en kiezels in de vorm van putti en festoenen. Rond 1840 kreeg de tuinkoepel aan beide zijden neoclassicistische vleugels met dienstwoningen.
Van 1850 tot 1914 was het in gebruik als het Gebr. Bakkers Weeshuis, daarna tot 1994 als Hotel 's Gravenhof.
18de-eeuwse huizen
Afgezien van de bouw van enkele grote, in het oog springende panden, zijn de bouwactiviteiten in Zutphen in de 18de eeuw vooral beperkt gebleven tot verbouwingen van oudere panden, waarbij de voorgevels in Lodewijk-stijlen werden vernieuwd. Het rijkste voorbeeld van een in de 18de eeuw verbouwd patriciërshuis is Huize van de Kasteele ('s Gravenhof 6) . Dit forse dwarse pand met voorterrein werd in 1571 (d) deels op het terrein van de oude palts gebouwd. Tot 1664 diende het als weeshuis. Ernst van Löben Sels en Petronella Cunira (bezitters van de havezate Velhorst bij Lochem) lieten in 1733 de huidige gevel bouwen, met een rijke zandstenen ingangspartij in Lodewijk XIV-vormen. Uit die tijd zijn verder het sierhek met zandstenen hekpalen voorzien van siervazen en de zijkamer aan de noordzijde. Het geheel onderkelderde pand heeft inwendig een bovendeurstuk van Johan Leussinck (1667), een balustertrap en een grote zaal met binnendeuren uit circa 1755 en geschilderd behang.
Aan de zuidzijde van het huis verrees rond 1850 een koetshuis, waarvan de ingangspartij met gezaagde windveren details in Willem II-gotiek vertoont. Het koetshuis zelf is in 1994-'96 grotendeels vervangen door een nieuwbouw naar plannen van J.D. Mol toen het, evenals het hoofdgebouw en Kuiperstraat 9-13, deel uit ging maken van de SSR (Stichting Studiecentrum Rechtspleging) als Zutphen's Museum Hotel.
De twee statige patriciërshuizen Halterstraat 20-22 hebben een gezamenlijke geschiedenis. Halterstraat 22, dat bekend staat als Hof van Flodorf , verrees rond 1435 en werd rond 1555 voor Hayo Ripperda verbouwd. In opdracht van Adriaan Balthasar van Flodorf kwam circa 1675 een achterkamer tot stand. Verder liet hij Halterstraat 20 bouwen, toen nog als eenlaags pand. In 1726 kwam het geheel aan Adriaan Balthasar Valck en Maria Helena ten Broeck. Zij lieten nummer 20 ophogen en voorzien van een rijke zandstenen pronkrisaliet in Lodewijk XIV-vormen, in details vergelijkbaar met die van Huize van de Kasteele.
Predikant Pieter van Eys liet in 1734-'39 naar plannen van Gerrit Ravenschot een verbouwing uitvoeren, waarbij nummer 22 werd afgesplitst ten behoeve van zijn broer Johan Nicolaas van Eys. Dat pand kreeg toen een afzonderlijke ingang met bordestrap en houten omlijsting in Lodewijk XIV-vormen. Inwendig ontstonden een gang en een trappenhuis (met balustertrap) voorzien van bijzonder rijk stucwerk, vermoedelijk uitgevoerd door Italiaanse stucwerkers. In 1877 en 1897 kwamen beide panden in handen van de Ned. Isr. Gemeente, die in 1878 op het achterterrein de synagoge lieten bouwen.
In de achterbouw van nummer 20 werd de mikwe opgenomen; in 1921 is het pand verder inwendig verbouwd. Na de restauratie van 1994-'96 zijn het weer twee particuliere woningen.
Het rond 1740 gebouwde, blokvormige patriciërshuis Kuiperstraat 1 heeft een zandstenen pronkrisaliet in Lodewijk XIV-stijl. Bij het oorspronkelijk 15de-eeuwse hoekpand Zaadmarkt 91 is de rond 1760 gebouwde monumentale voorgevel voorzien van een zandstenen pronkrisaliet in Lodewijk XV-stijl. In 1815 werd het aan de noordzijde met een aangrenzend pand uitgebreid en voorzien van een nieuwe gevel naar plannen van Teunis Wittenberg. In de 19de eeuw was hier het Grand Hotel Du Soleil in gevestigd. Het rond 1790 gebouwde blokvormige patriciërshuis Beukerstraat 56 heeft een rijke zandstenen pronkrisaliet in Lodewijk XVI-stijl, afgesloten door een fronton en gedecoreerd met siervazen en eikenbladfestoenen. Het pand werd in de 19de eeuw ingericht als Rotterdamse Bank.
De gevel van het huis De Wildeman (Zaadmarkt 88) is voorzien van geblokte hoeklisenen en een zandstenen pronkrisaliet in Lodewijk XVI-vormen (circa 1790), met slanke siervazen en een reliëf met Mercuriusstaf en drietand. In dit in oorsprong laatmiddeleeuwse pand richtte de familie Haeck in 1628 een katholieke schuilkapel in. Van 1942 tot 1959 deed het huis dienst als kantongerecht en na een restauratie in 1963 werd er het museum Henriëtte Polak gevestigd.
Een voorbeeld van een ouder huis dat in de 18de eeuw op bescheiden wijze gemoderniseerd werd, is Pelikaanstraat 15, met zijn opvallende hoge kap (mogelijk 15de-eeuws) en rood gesausde voorgevel met omlijste ingang. Andere eenvoudige voorbeelden zijn: Laarstraat 9-11, met een dakkapel in Lodewijk XIV-vormen, Frankensteeg 15, met Lodewijk XV-details, en Barlheze 7 (circa 1790). Karakteristiek voor de bescheiden modernisering van oudere smalle panden zijn de klokgevels. Een afgeknotte klokgevel in Lodewijk XIV-vormen (1724) heeft Sprongstraat 7. Rijker is de klokgevel van Laarstraat 24, opgetrokken in Lodewijk XV-stijl (circa 1760) met een fraaie geblokte zandstenen omlijsting en een snijraam met rococomotieven. Bescheiden gepleisterde klokgevels hebben de panden Beukerstraat 31, 48 en 71.
Een opvallende variant vertoont de gevel van Lange Hofstraat 17 (circa 1740), waar de houten kroonlijst aan de bovenzijde klaverbladvormig is afgesloten om ruimte te scheppen voor een attiekvenster. Bij eenvoudige 18de-eeuwse lijstgevels blijft de decoratie meestal beperkt tot een omlijste ingang en een kroonlijst met gesneden consoles. Broederenkerkplein 21 heeft een dergelijke gevel met Lodewijk XIV-details; Spittaalstraat 3 en Houtmarkt 79 hebben Lodewijk XV-consoles. Illustratief zijn ook de drie buurpanden Oudewand 21, met deuromlijsting in Lodewijk XIV-vormen, Oudewand 19, met Lodewijk XV-consoles, en Oudewand 17 met Lodewijk XV-consoles en een deuromlijsting in Lodewijk XVI-vormen. Het in oorsprong middeleeuwse hoekpand Broederenkerkstraat 1-3 kreeg eind 18de eeuw nieuwe gepleisterde gevels en een fraaie kussendeur met parellijstjes in Lodewijk XVI-vormen. Kenmerkend voor de Zutphense architectuur in de 18de eeuw zijn de erkers, vanwaar men langs de gevels de straat in kon kijken.
Het huis Frankensteeg 4 heeft twee gebogen vensters op de verdieping, Kolenstraat 35 een vergelijkbaar venster op de begane grond. De andere erkers zijn alle rechthoekig of met afgeschuinde zijkanten, zoals bij Ravenstraatje 3, Kuiperstraat 6 en Basseroord 4. Drie rond 1790 geheel nieuw gebouwde, gepleisterde panden hebben een over de volle hoogte van de voorgevel doorgaande erker, te weten: Rodetorenstraat 18, met een deur in Lodewijk XVI-vormen, Rodetorenstraat 24 en Spiegelstraat 6. Stilistisch markeren ze de overgang van de Lodewijk-stijlen naar het 19de-eeuwse neoclassicisme.
19de-eeuwse huizen
Rond 1820 trokken de bouwactiviteiten in Zutphen weer aan. Toen verrees de gepleisterde neoclassicistische gevel van Zaadmarkt 93, opgetrokken voor twee oudere panden. De gevel heeft geblokte hoeklisenen, een erker en een kroonlijst met daarop een attiek met afgeschuinde attiekvensters. Het in oorsprong mogelijk 15de-eeuwse huis De Gouden Sterre (Zaadmarkt 86) kwam in 1768 in handen van Bernard Joost Verstege, eigenaar van de buitenplaats De Gelderse Toren in Spankeren, en kreeg in 1838 een geheel vernieuwde gevel. De erker stamt in zijn huidige vorm van de restauratie in 1967. Enkele van de sobere bakstenen gevels uit die tijd zijn voorzien van een gedateerde baksteen, zoals Spiegelstraat 8 (1826), Zaadmarkt 87 (1832), Zaadmarkt 89 (1840) en Broederenkerkhof 5 (1846).
Midden-19de-eeuwse panden met statige lijstgevels en gedecoreerde kroonlijsten zijn: Groenmarkt 28, Houtmarkt 59 en Houtmarkt 72. Karakteristiek voor de neoclassicistische gevels uit die tijd zijn de gepleisterde kroonlijsten met gekoppelde attiekvensters, zoals bij Barlheze 13-13a, Beukerstraat 60, 's Gravenhof 22 en Groenmarkt 23. De laatstgenoemde heeft op de verdieping boven de vensters een rij rondbogen. Bij Zaadmarkt 99 en Zaadmarkt 83 is dat het geval bij de begane grond. Rondboogvensters hebben ook de eenvoudige tegen de oude stadsmuur gebouwde panden Bornhovestraat 1 (1852) en Bornhovestraat 11-13 (circa 1855). Rijkere neoclassicistische panden zijn het herenhuis Spittaalstraat 1 (circa 1830) en het statige patriciërshuis Groenmarkt 19, met gepleisterde hoeklisenen en een gepleisterd middenrisaliet. Het IJsselfront kreeg een geheel ander aanzien na de sloop van het Marspoortbolwerk (1850) en de aanleg van een nieuwe kademuur (1857-'59), waarop tussen 1863 en 1870 de gepleisterde eclectische herenhuizen van de IJsselkade verrezen.
De fraaiste voorbeelden zijn IJsselkade 9, 16 en 18; de huizen op de hoek met de Marspoortstraat hebben afgeronde hoeken. De kade en de achterliggende straten kwamen tot stand op basis van een in 1855 door stadsarchitect A.B.W. Langenberg opgesteld uitbreidingsplan, dat werd uitgevoerd door zijn opvolger D.J. Itz. Aan de Marspoortstraat staan eveneens eclectische huizen, maar dan afwisselend gepleisterd en in schoon metselwerk uitgevoerd. Het meest karakteristiek zijn Marspoortstraat 5-9 en 10.
Aan de Berkelkade en Brugstraat bouwde men iets kleinere en niet gepleisterde huizen en verder enkele bijgebouwen, zoals het koetshuis Oude Wed 7 en het bij IJsselkade 21 horende kantoor Berkelkade 17 (circa 1900). Afgeronde hoeken hebben ook Groenmarkt 1 en het rijke eclectische woonhuis Waterstraat 51-51a uit 1863, dat is voorzien van pilasters met sierstuc en putti in schelpenvormen naar ontwerp van A.B.W. Langenberg. Voor de initiator van het uitbreidingsplan, burgemeester H.A.D. Coenen, ontwierp Langenberg het forse eclectische herenhuis Houtmarkt 61-63. Later werd dit huis tot winkels verbouwd; de linkerpui naar plannen van H.A.
Ezerman in 1909, de rechterpui naar plannen van G.J. Jacobs in 1928. Andere voorbeelden van eclectische gevels zijn Nieuwstad 27, Groenmarkt 45 en het beitelhuis Oudewand 1. Door de grote woningvoorraad aan de IJsselkade duurde het geruime tijd, voordat ook elders nieuwe vraag was naar herenhuizen. Voorbeelden van rond 1890 gebouwde herenhuizen met neorenaissance-details zijn: Boompjeswal 18-19 (circa 1890), Burg. Dijckmeesterweg 1 en Nieuwstad 87-95. Eenvoudiger neoclassicistische woningen uit die tijd zijn: Graaf Ottosingel 23-25 (circa 1880) en Paardewal 17-25 (circa 1885).
20ste-eeuwse huizen
Na de eeuwwisseling bouwde men vooral aan de rand van de stad een aantal woonhuizen in noeclassicistische vormen en neorenaissance-details, zoals Coehoornsingel 90-92, Coehoornsingel 96-98 (1903) en Graaf Ottosingel 165 uit 1906 naar plannen van P. Broekhuyzen. Duidelijker neorenaissance-vormen hebben Groenmarkt 11 (1900), naar ontwerp van H.A. Ezerman, en Kerkstraat 3 (circa 1905), met details in geglazuurde steen. Rationalistische details hebben Boompjeswal 2-3 (1902) en Kuiperstraat 25 (1908); de laatste is een dubbel woonhuis met bedrijfsgedeelte naar plannen van E.F.J. van Bruggen. Voor B.W. van Eldik ontwierp hij in 1907 ook Nieuwstad 50, een in gele verblendsteen uitgevoerd woonhuis met tandartspraktijk.
Opvallend is de jugendstil-architectuur in Zutphen, die hier een eigen variant lijkt te hebben. Karakteristiek is het materiaalgebruik met veel details in verblendsteen. De boogvullingen boven de vensters zijn veelal opgevuld met pleisterwerk, waarin men in het natte pleisterwerk een jaartal of plantenmotieven heeft gedrukt. Nog het meest op de algemene jugendstil georiënteerd zijn het herenhuis Boompjeswal 14 (1904), naar ontwerp van T.A. Trijssenaar voor J.P. van de Brink met enkele fraaie tegeltableaus, en het in witte verblendsteen uitgevoerde pand Groenmarkt 43 (1910) naar plannen van R. van der Velde. Het oudste voorbeeld van de Zutphense variant is het in 1898 door D.J. van Loo ontworpen blok herenhuizen Martinetsingel 7-15.
Naar plannen van D. Bessem kwam de dubbele burgerwoning Kuiperstraat 27-29 (1908) tot stand, met een in nat pleisterwerk gedrukte florale decoratie en datering. Het vroegste ontwerp van A.J.H. Reesink, Vispoortplein 1 (1903), wordt nog gekenmerkt door jugendstil-tegels; in zijn latere ontwerpen ligt de nadruk op verblendsteen-details, zoals bij Jacob Damsingel 18-21 (1906) en 24-26 (1910).
Het rijkst in vorm en variatie zijn de door aannemer en timmerman H.J. van der Klip vooral langs de Deventerweg, gebouwde blokjes herenhuizen. Kenmerkend zijn de in verblendsteen uitgevoerde baksteenmotieven, de hoefijzerbogen, de deuren met florale motieven en het pleisterwerk met bloemmotieven. Zijn vroegste ontwerp, Burg. Dijckmeesterweg 19-27 (1905), is ingetogen van vorm en voorzien van chalet-elementen; dat geldt ook voor Deventerweg 67-71 (1908). Rijker van details zijn de herenhuizen Deventerweg 115-117 (1905), Deventerweg 83-85 (1909), met bricorna-steentjes, en Deventerweg 79-81 (1910). Bloemmotieven in het pleisterwerk hebben Deventerweg 87-91 (1907) en Graaf Ottosingel 71-79 (circa 1907).
Het meest uitgesproken van vorm zijn de forse herenhuizen Deventerweg 113 (1905) en de Witte Toren (Deventerweg 93; 1907), die als accent een hoektorentje met tentdak hebben. Late jugendstil-details zijn te vinden bij de villa Deventerweg 73, gebouwd in 1913 naar plannen van A.Th. van Elmpt. Het blok woonhuizen Burg. Dijckmeesterweg 35-41 uit 1916 is een opmerkelijk voorbeeld van wat laateclectisch genoemd dient te worden. In de jaren twintig en dertig werden er weinig woonhuizen gebouwd. Het beste voorbeeld is het naar plannen van A.
Sobel uitgevoerde woonhuis Lange Hofstraat 12-12a (1932); andere voorbeelden zijn Barlheze 57-57a (1927), naar plannen van E.J.H. van Bruggen, Graaf Ottosingel 97 (1929) en Laarstraat 119 (1939), naar ontwerp van H. Jongman. De kort na de oorlog ter vervanging van verwoeste panden gebouwde huizen 's Gravenhof 18, Marspoortstraat 16 en Deventerweg 45-47 zijn voorbeelden van wederopbouwarchitectuur. Van het gereconstrueerde stationsgebied dienen de door Brains en De Jong ontworpen drive-in-woningen Oude Wed 13-29 (1950) genoemd te worden, evenals de Gelreflat (Looierstraat 2-16) en de wederopbouwflat IJsselkade 1-6.
